Ｑ＆Ａ-2
このコーナーでは、これまで相談された方々が送ってこられた「最初の質問」とその回答を、個人が特定できない範囲で公開しています。
アパート経営は、分からないことだらけなのが当然です。
分からないことをそのままにせず、お気軽にご相談ください。
一部「アパート経営comなんでもQ＆Aコーナー」に投稿した記事も含まれています。
| 質問 メールいつも楽しみに読ませていただいております。 ひとつ教えていただければありがたいです。週末になると賃貸を探されるお客さんが増えるなか、仲介業者さんに当方の物件を優先的に斡旋していただけるように依頼するＦＡＸ文書があれば、是非教えてください。よろしくお願いします。 |
| 業者さんに送るファックスＤＭは、入居者を詰めてもらうのに大変効果があります。 （ＤＭ：ダイレクトメール）ただ、業者さんへは、毎日毎日たくさんのファックス文書が入ってきます。他業者からの連絡事項、入居付けの依頼や、専門業者からの連絡事項、他の大家さんからの依頼文書など、毎日、たくさんのＦＡＸ文書が流れてきます。その埋もれたＦＡＸ文書の中で○○さんのＦＡＸを見つけてもらうためには、何らかの工夫をしなければなかなか見てもらえないでしょう。そのためにまず、文章の冒頭に書くキャッチコピー。気を引くキャッチコピーが重要です。手にとって見て、一瞬なんだコレと思わせるようなキャッチコピーですね。たとえばこんなのどうでしょうか？「急いでこのお手紙を読んでください！あなたに損はさせませんから・・・」ちょっとやりすぎかもしれませんね。 (笑） そこで、たとえば「営業マンのあなたへ 緊急のお知らせです！すぐにご案内できる、家賃極安な物件が出ました！」詳細はコチラへ→ 「頑張っている営業マンさんへ いつもご紹介を頂きありがとうございます。子育て世代が泣いてよろこぶファミリー物件のご紹介です。」詳しくはコチラで→ このぐらいの感じでどうでしょうか・・・？ それから、営業マンに覚えてもらうために、プレゼントをオファーとしてつけておくことも必須です。通常の「入居付けお願いします」の文書では印象に残りません。営業マンにメリットのあるプレゼントを考えましょう。たとえば、「今月末までに、この部屋を決めてくれたら営業マンさんへ５０００円のクオカードプレゼント！」というようなオファーなんかいいかもしれませんね。優先的に斡旋してもらいたいなら、とにかくファックス文書が「目立つこと」を優先させてください。案内チラシを作る要領と一緒です。 また、手作り風のＤＭもいいかもしれません。最近のファックスは、ほとんどがパソコンの ワードかエクセルの字体が多いです。そんなＤＭばかりのなかで自筆で書くと、ＤＭが目立ちやすく、見てもらう確率が高くなって反応が上がるでしょう。それらのＦＡＸＤＭを、常時送っていれば、営業マンが○○さんの物件を完璧に覚えてくれるでしょう。 ＦＡＸＤＭの目的は物件を依頼することばかりではなく、営業マンに大家さんご自身を記憶してもらうこと。ひいては営業マンに物件を覚えてもらうこと。そうすれば営業マンさんは、入居者が来店したときにあなたの物件を真っ先に紹介することでしょう。最終的にお客様を紹介してもらうことです。 |
| 質問 お世話になりまして、ありがとうございます。 ─中略─ さて、最近業者においては、家賃１ヶ月の仲介料にとどまらず、広告料、宣伝料と称して３か月分を家主側に請求してくる例もあります。対処方法など如何なものでしょうか、よきアドバイスあれば宜しくお願いします。 |
| 事前に広告料を３ヶ月と謳っていれば仕方がありませんが、入居者を見つけた後に請求してくる場合は問題がありそうですね。ただその場合でも、いやなら断ればいいでしょう。 以下は広告料についての私の見解です。 今までに広告費もかけずに仲介手数料も相手側（入居者）に出させて自分は一銭も出さずに経営をやってきた経験のある大家さんは、理解に苦しむかもしれません。それが当たり前だったからです。しかし、よく考えてみてください。時代は変わっています。皆さんもご存知でしょう。空室率が２０パーセント近くもあって、供給が完全に需要をオーバーし物件が有り余っている状態ですよ。お金を出さずに満室になる時代ではありません。満室経営を維持していくために多少の支出はやむ終えないことです。 たとえばアパート経営が商売だと考えたら、商売を成功させるため広告費をかけずに商品が売れますか？商品を売るためには折込みチラシを配ったり、ミニコミ誌に広告を載せたり、タウンページに広告を載せたり、看板を出したりして労力とお金をかけ宣伝しますよね。そうやって、自分の持っている商品やサービスを売ろうとします。商売人にとって広告費というのは最低限必要な経費なのです。その経費は小額では商品が売れないし、多くては経営が圧迫され利益が出なくなる。それほど広告費というのは重要な要素になることを知っておいて頂きたい。 それを前提に考えると入居者が契約期間の２年間住んでくれた場合、２４ヶ月の家賃売り上げがあがります。その商品が２４ヶ月分の売り上げをあげた時の広告費を１０パーセントとしたら、２．４ヶ月分が広告費と考えればどうでしょうか？自分で広告費何パーセントかを決めたらいいのです。そして論理的にこちらから説明できるように定式化すればいい。業者さんの言われる広告費３ヶ月は、まったく根拠の無い慣習的な数字です。なぜ、３ヶ月なのか質問してみて、よい回答が得られなかったら、逆にこちらの定式化した考えを伝え納得してもらったらいいと思います。また、その入居者が２年以上住んでくれれば、２４ヶ月を超えた部分は家主にとって儲けですが、業者さんは更新料等を得られますのでお互いさまです。いずれにしてもこの広告料は、全国的に上がっていく傾向にあり、家主にとっても大きな問題に発展しそうですね。 |
| 質問 大変ご無沙汰をしております。何時も暖かいメール配信有り難うございます。管理会社様から何時も募集の度に「この物件は古いので家賃を下げなければ決まりません」と、どんどん値下げされます。とても悲しくてこの際（Ａ棟・Ｂ棟が１室ずつ空きになり借金も０−なので）全体のリニューアルを思い切ってしてみようと話を進めています。銀行さんにも一応打診をして見ましたらＯＫが出ましたのでお話を進めているところです。金額はまだ出ていませんが無理の無いようにしたいと考えています。ズーット気にしておりました駐車場も階段も全て総括的に少し変えて、家賃を下げられずに済むように出来たらと希望を燃やしています。また、何時になるのか解かりませんがこのような希望に向かって頑張っています。これからも宜しくご指導をお願い致します。 |
| ご無沙汰しています。竹末です。確かに、築１５年から２０年もするとどうしても古さ感がでますから、不動産屋さんから家賃値下げを催促されることも多いでしょう。また、何処の地域でも家賃相場が３０００円から５０００円ぐらい下がっていますので、どうしてもそれに合わせなければ入居者が自分の物件を選んでくれない、という状況のようです。不動産会社さんもそこを言いたいのでしょう。これについては、ご自分でインターネットなどで自分の物件に近いものを調べて地域の家賃相場をしっかりと知り、把握することです。 ○○さんのおっしゃるとおり、家賃を下げないためにはさまざまな設備投資の方法で投資効果を上げ、建物の価値観をあげなければ、家賃の維持は期待できません。これだけの投資をするんだから家主の「家賃を上げたい」という気持ちも痛いほどよくわかります。しかし、残念ながら、昔ならともかく昨今の賃貸事情ではそうせざるを得ない時代になっているのですね。だから、『リフォーム投資は家賃を下げないための一つの手段だと考えるべきでしょう。』 また賃貸住宅の再生をするとのことですが、今一度、 空室対策マニュアルのPDF特典2小予算でリフォーム解消マニュアルを見直してくださいね。特に外壁のカラーコーディネイトは最も注意が必要です。入居者が現地に着いてパッと見で判断する部分は全体的な建物の色合いです。第一印象で物件のイメージがよく映るか映らないかは、この建物の色合いによって決まります。人は見かけから入るといいますがまさにそのとおりで、建物も見かけが大切で見掛けがよければ建物内部も良さそうな想像をさせるものです。大変申し訳ないのですが、以前の色合いははっきり言って１０年〜２０年以上前に流行った色で、最近はあの色合いはほとんど使われません。同じ色を使わないようにしたほうが宜しいかと思います。 ほとんどの家主さんは、既存の外壁の色を踏襲する人が多いようです。これは一番安易な方法です。色一つであっても研究、工夫をしなければ他の新築物件との競争に打ち勝てません。１０年２０年前に流行った色を使うのは避け、チャレンジいたしましょう。私が見る限り、家主さんが素人の感性でやると、ほとんどが失敗しているようです。もちろん、私から見た場合の感覚ですが家主さんは、それが良いか悪いかの判断ができない人が多いのです。年輩の人が多いというのも一つの原因ですが、若い人の感性が理解できていない場合が多いと思います。 そういうことで、私が過去２８年前から建てた２４５棟の建物のリフォームをほとんど見てきましたが、成功したりフォームは今までに皆無といってもいいと思います。原因は大家さんご自身が仕上げの色を素人感覚で決めるから成功できないのです。はっきり言って、素人大家さんが色決めをするのは無理です。自分が良いと思っていても他人は良いと思わない（第三者の評価）特にそのことに気づいていない年輩の大家さんが多いんです。 それほど、外部の建物の色は難しいのです。ですから、もう一度、マニュアルの特典を見直してください。そこには素人の大家さんでも専門家のカラーコーディネイターなどにアドバイスを受けなくても簡単に色選びができるような方法が書いてあります。 |
| 質問 今現在50室の賃貸マンションを○○市で所有しています。元々は相続税対策で計画したものでした。 まさかこのようなDVDを購入することになろうとは夢にも思い ませんでした。低価格の物件で賃貸料○○円、高い物件で○○円 駐車場は別です。地下鉄の駅から徒歩6分〜10分の物件で築6年〜9年のRC構造です。 周りの賃貸マンションと比べても価格的に高くもなく安くもなくというところです。 賃貸物件でありながら中庭を設けたり、メゾネットタイプのデザイナーズマンションにしたりして、他のマンションとの差別化をはかり将来のことも考えて設計しました。元々1階部分の部屋は一度空室になると入居率は悪かったのですが、 リーマンショック以来空室が増え始め、いまでは空室率20％近くになっており ます。 ウォシュレットサービス、部屋の飾りつけ、ご近所マップ、営業マンのお礼、広告宣伝費2ヶ月分等気づいたことを実践してまいりましたが、空室は今のところなくなる気配がありません。 というよりも物件を見学に来られるかたが非常に少ないように感じます。 竹末様よりのメルマガのアドバイスで、段階的に家賃を下げて行くことにしましたが、専任の不動産屋の動きが悪く、インターネットのポータルサイトには前の家賃のままで掲載されいるなど歯がゆい思いをしています。3月も半ばになり残り2週間が勝負だからと思っていますが、不安な毎日です。 |
| メールありがとうございます。はじめまして、竹末です。いろいろ努力されているようですが、なかなか空室が埋まらないとのこと。しかし、まだまだやることは一杯あるはずです。できれば、ＤＶＤには隠されたヒントがたくさんありますから何度も見てくださいね。 内見が少ないということは、集客が出来ていないということですね。集客するために大家として何が出来るかということを考えてください。繁忙期も後、半月しかありませんので、時間の掛かることはもう言いませんが、【期間限定付き】で仕掛けをしてみることです。手っ取り早いのは、不動産屋さんをその気にさせることです。しかし、すでに２ヶ月も広告費を出すのを約束しているようですので、個人の営業マンをターゲットにしたほうが良いでしょう。最後に頼りになるのはやはり客付けの担当営業マンです。特に営業マンに期間限定付きで「キックバック」を出すことです。 （※キックバックとは、会社ではなく個人の営業マンに対して成約すればお礼、報酬を出すこと。会社がＯＫを出すところもある。）たとえば、「３月末までに決めてもらったら、あなたに個人的に半月分の御礼をしましょう。もちろん、会社には内緒でここだけの秘密ですから頑張ってくださいね」こんな調子で営業マンへお話してください。 なお、不動産会社の店頭でこの話をするのは避けてください。店の中の他の人に聞かれるとまずいでしょう。ですから個人的に会える場所をつくることです。たとえば、内見があったときの帰りに自宅にチョッと寄ってもらうとか、どこかの喫茶店へ呼び出すとか、ほんとうは実際に会ってお願いするほうが効果があるのですが、それが出来なければ、電話やメールという手段もあります。担当者の個人メールアドレスに直接出すのです。個人アドレスであれば他の人に見られることはありません。それから、家賃が高いのか、安いのか、正直にその担当者に聞いてみてください。本人が高いと思っているなら、なかなか入居者には紹介してくれません。だれもが物件を決めてお金を稼ぎたいので、決まりにくい物件をあえて入居者へ紹介する営業マンはいません。やはり、本人(営業マン）が納得できる家賃であることが前提の条件です。 他の手段として、賃貸条件をドンドン緩和していくことです。敷金、礼金、家賃、共益費など。他にフリーレントという方法もありますし、家賃２ヶ月間半額とか或いは敷金２ヶ月を１ヶ月に、礼金１ヶ月を0に、などなど、とにかくあらゆる方法を探ってみることです。 入居者にとって『メリット』になりそうなことは全てやってみてください。決断を延ばせば伸ばすほど状況は悪くなっていきますので、あと半月しかないという気持ちで、最後まであきらめずに頑張ってみてください。 |
| 質問 はじめまして。何時も参考になる記事ありがとうございます。 ー中略ー 「大家が（自分）威張っている」とか、担当不動産屋さんが管理物件や借り上げ物件を優先し、我がアパートは二の次。しかも意地悪な店長ですが、経営者家族と友達のため、浮気もできないと言う難しい課題です。これは、まさに自己改革なので解決が困難です。如何にして他の不動産屋さんへお願いできるか悩んでおります。一昨年他の不動産屋さんへも物件紹介をしても良いと経営者に承諾を得て、他の不動産に扱いをＯＫしたら結局3室空きのままの報復をされました。いなかなものですから、古い他の不動産屋さんも怖がって扱ってもらえません。部屋は綺麗で見学者には評判が良いのですが、見学の紹介者もこの時期ひと組だけでした。こんな問題にもご指導の余地があるでしょうか。 |
| 確かに難しい問題ですね。この質問は、大家さんの悩みの一つでときどき、ご相談があります。よく考えてみてください。○○さんはこの不動産屋と一生付き合っていくつもりですか？いやな思いをしてまで付き合っていくつもりがあるのですか？ はっきりいって申し訳ないのですが、○○さんはこの「不動産屋さんの奴隷」です。この不動産屋さんは○○さんの弱み（客付け）につけ込み、思うままに操っているわけです。こういう関係は遅かれ早かれ破局をむかえ、いずれこの不動産屋さんと喧嘩別れになるでしょう。 だったら、早いか遅いかの違いで決着をつけるべきです。いままでこういった相談があった大家さんにはこのようにアドバイスし、業者さんと別れてもらっています。大丈夫です。恐れることはありません。思い切って決断をしてください。ただし、他の不動産屋さんを必ず先に見つけておいて、この不動産屋さんを切ってください。○○さんに好意的で協力的な不動産屋さんを見つけましょう。その後、客付けを不動産屋へ依頼し自主管理に切り替え「強い大家」になってください。 |
| 質問 いつも面白く購読しております。さて、リフォームの利率を求めるのにどの様に考えれば良いのか ? 教えて下さい。 例 木造築21年 2階建 25坪 一戸建て 家賃 9万円 将来リフォームしない場合の予想家賃 8.2万円 〃 した場合の予想家賃 8.7万円 ここで云うリフォームとは未だ使用出来るが将来客付けの難易度を低くする。現状回復費用外で例えば、外壁のサイデングの張替え等その費用が60万円とした場合、リフォームをした時としない時の年の家賃差額 5,000円×12＝60,000円 60,000円÷600,000＝0.１ １０％ １０年で元がとれるで考え方で良いのか?? 築２１年で ＋１０年もかかるなら、耐用年数２２年/木造 最低限の現状回復だけをやり家賃を入居時毎にデスカウントしたほうが良いのか?アドバイスよろしくお願いします |
| 家賃の差額で数字を検討するのはどうかなと思います。このような計算をすれば、賃貸経営はあまり儲かるものではないので、何をやっても成り立ちません。リフォームをやって8.2万が8.7万に値上げが本当に可能なのか、8.7万で本当に入居者が入ってくれるのか、先にこのあたりを押さえておかなければなりません。 たしかに費用対効果で家賃の差額分が投資額に対して何年掛かるか、という計算もよく理解できます。 しかし、これは部屋が満室になったときの計算ですね。今後１０年間、そのぐらいのリフォーム投資だけで、満室を維持できるでしょうか？しかも家賃もアップして・・・ 数字というのは予測できないことは読み込めないのが問題です。むしろ、大雑把に60÷8.7＝約6ヶ月で元が取れて、それ以降は儲けだと、考えたほうがよいのではないでしょうか？ また、22年というのは税務上の扱いで木造の法定耐用年数です。実際の建物はそれ以上に持ちますので、この数字に固執することはありません。 こう考えてください。 「リノベーション」すれば別ですが、60万程度のリフォームは家賃を上げるための行為ではなく(気持ちはわかりますが）入居付けをよくするための付加価値、 空室にしないための付加価値、家賃を下げないための付加価値、として考えたほうが良いのではないでしょうか。ものの考え方として、借家を長期で堅実に経営したいのなら、リフォームは空室対策のための手段の一つだと考えて良いとおもいます。 アレコレいいましたが結論として築２１年なら、手を入れればまだ十分役に立ちますし、あと、１０年は引延ばすことができます。そのためにもう少し投資額を増やしてフルリフォーム、スケルトンリフォーム(再生）を視野に入れ、新築同様にしたほうが良いかと思います。解体して新築するほうが効率が悪いです。あなたが「不動産の投資」を数字で解決できると思っているのなら納得できないでしょうが、これからの賃貸経営の危機的な将来を考えるとこう考えざるを得ません。 |
| 質問 「空室対策の徹底攻略セミナー」送ってくださりありがとうございました。ＤＶＤを視聴いたしました。テキストＰ○○の「営業マンに御礼をする」というところがありますが、どのようなものをいくら位すればよいのでしょうか。管理会社と話したのですが、会社によっては、御礼は皆で分けるところがあったり、また直接営業してくれた方に店頭で御礼を渡すのがはばかるところもあるようで、躊躇してしまう気持も起きてきます。どうか適切なるアドバイスをお願いいたします。 |
| 空室対策の徹底攻略セミナーを見て頂いてありがとうございました。この件につきましては 大きな声で公に話すべき内容ではありませんが、実態として、本などですでに紹介されていますのでそろそろ詳しい話をしても良いかなと思います。 私自身もすでに６〜７年ぐらい前から 私の物件でやったり年輩の大家さんへアドバイスしたりしていました。ですから、経験的に担当者への個人的なお礼は確かに効果があったのは事実です。さらにいうなら、会社より個人的な関係のほうが効果があります。業界新聞や書籍などでは、家賃の０．５か月分とか１か月分、あるところでは家賃の２、３か月分などというめちゃくちゃな報酬を出している大家さんもいるとか。また、「キックバック」とかいって会社として認めない方針のところもありますが、公然と認めている業者さんもあります。 広告費も含めて、家主の空室を何とか埋めたいという欲求を実現させる一番手っ取り早い方法かもしれません。不健全な行為と見られる場合もあるかもしれませんが、常識をわきまえれば、私は問題はないと思います。会社が認めていれば、営業マンへの励みになるため、問題なくキックバックを出してよいでしょう。 しかし、会社が認めていない場合、そういう類のものを営業マンへ渡すことは本人のためにならないですし、もしそれが会社内でわかった場合は当事者の退職問題にもなりかねません。そこでキックバックという強烈な言葉でなく担当者への「お礼」、「気持ち」としてほんの少々のお小遣い程度の額、ずばり、１万から２万ぐらいの「寸志」「心付け」というような形で表現したらよいかと思います。「寸志」や「心付け」は、普通は領収書を取るものではありませんね。現金がご自分に抵抗があるなら、賄賂性があると思うなら商品券やクオカード、ビール券などのものに置き換えて渡しても良いかと思います。額が少ないのではないかという方もいるでしょうが、大丈夫です！私の経験則からそのぐらいでも若い営業マンには十分効果はあります。年収があまり高くない彼らにとっては、それでも十分ありがたいものなんです。それ以上の額になると賄賂性が強くなるでしょ。 ○○さんのいうように店頭で渡すのは問題があります。間違っても他の人がいる目の前でそういう行為をすることは避けてください。できればお店で渡すのではなく、チョッと場所をはずしたところが宜しいかと思います。営業に出たついでに自宅のほうへ寄ってもらうとか、近くの喫茶店で打合せを兼ねて渡すとか、それができないなら住所を聞き出して自宅へ商品券を郵送したっていいじゃないですか。営業マンへそのぐらいの気配りをしてあげるのが大家として自然で、当然な行為です。会ったついでにいろいろな情報収集もできますしね。ですから、額の問題ではないのです。「気持ち」ですからその程度で押さえておけばよいのです。札束で人のほっぺたを殴るような真似だけは止めましょう。品性の問題で、気持ちがこもっていないと打算的な繋がりだけでは長続きはしません。そのほうが営業マンとの関係が長続きするでしょう。きっと真面目な営業マンならそれを望んでいるはず。もっと大家の気持ちに応えようと努力してくれます。お金だけの問題でなく、「お礼」というのは、○○さんがほんとうにありがたいという感謝している気持ちを表現したものなんです。ですから、履き違えないで欲しいですね。「キックバック」とかそんな言葉で合理的に、事務的に問題を解決しようと思わないことです。私は過去営業を２０年近くやっていたからこそ、こういったことが理解できるのです。以上が「営業マンへお礼」についての私の見解です。 |
| 質問 御世話になります。昨日は下記内容にかかわるご指導を頂きまして厚く御礼申し上げます。 御意見を参考に前進したいと思います。今後とも宜しく願います。さて、昨日のご質問の漏れで家賃相場ですが、現状であれば、○○万ですが、これから賃貸マンション経営は最も繁忙期になります。ずばり、１：○万 2：○万 3:○万の、１カ月家賃の、どれが、よいと思われますか？（真意はかすかな期待からくることですが。）宜しければ返事願います。 |
| 家賃の件ですが、入居シーズンであるということでお気持ちはよくわかります。家主として少しでも安くなった家賃を取り戻したい、というのも理解できます。ただ、私は○○さんの地域の家賃相場を知りません。家賃相場を知らない人間が安いとか高いとかいう判断はできません。 ですから、まず○○さんご自身で家賃の調査をし、近隣の「家賃相場観」を養ってください。不動産屋へのヒヤリングや情報誌、インターネットで○○さんと似たような地域にある、似たような物件（築年数も考慮）を探し出し比較検討してみてください。何故かというと、ほとんどの入居者はインターネットで探ってきますので、家賃や敷金、礼金などは比較されることが多いからです。インターネットというツールは商品を比較できる最大の武器なのです。ですから、家賃は勘に頼っていてはだめです。今のような賃貸大競争時代は、常にライバルを研究していなければなりません。他から入居者を奪い取ってくるぐらいの気持ちがなければ、たぶん空室は埋まらないでしょう。しっかりしたデータを取って調査、研究してみましょう。自分の物件の家賃は安いのか、高いのか、家賃相場は一体どのくらいなのかしっかりとその地域で比較し家賃価格を把握することです。これをすることで今後の家賃の値付けも、時と状況に応じて臨機応変に変えていくことができます。時間は少し掛かるでしょうが分析データーは自分に蓄積され知識となります。そういった努力が必ず実を結びますのでぜひ、やってみてください。 |
| 質問 お世話様になります。空室マニュアルの中で、排水管の臭いを一発で消すとあったと思いますが、臭いを取る方法をお知らせ下さいませんか。特に流しと洗濯機置き場の排水管から上に上がってくる悪臭です。多忙で、マニュアルをチェック出来ないので申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。 |
| 配水管からの臭いは、たぶん長期に空室になっているため、トラップ内の水が蒸発しているのではないかと思われます。トラップというのは、配水管からの臭いが逆流したり、害虫があがってくるのを防ぐ役割があり、水が溜まっているところを封水（水を閉じ込める）といいます。アパートやマンションの部屋の中で、水を使うところにはかならず排水があり、排水管にはトラップが付いているはずです。たとえば、トイレ、洗面化粧台、洗濯機置き場、浴室、流しなどですね。それで臭いを消すのは簡単です。流しや洗濯機パンの排水口に水を流してください。１時間してもう一度臭いを確かめてください。それで臭いが消えないようなら他の原因が考えられますので、ホームセンターへ行って配水管の臭いを消す洗浄剤などで洗浄してみてください。また、流し下の排水は、排水ホースを取り付けるパイプとの隙間があると臭いが上がる場合があります。最近の建物はそういうことはないんですが、１５年以上前のアパートの設備はこういうものが多いです。その場合、その隙間を埋めるためにテープを巻くかエアコンの穴埋めに使用するパテを詰めてみてください。ほとんどの場合で以上のようなことをやれば、臭いは消えます。 |
| 質問 よく「大家直！仲介手数料０円！」とか書いているページがありますが、 入居者が知らずに不動産と契約しその後、独自のホームページを見たと言って、大家と直接契約したいと言ってきた場合はどのように対応すればいいのでしょうか？ |
| そういう場合は不動産会社が先に見つけてきたお客様ですから、不動産会社との契約が優先でしょう。契約優先ですからあなた自身で理由を告げて、その入居者を断るべきです。手数料の問題がありますので、トラブルにならないようにしなければなりません。こういったことはよくあることで、不動産会社との関係が悪くなる原因です。あなたは不動産会社とライバル関係にあるのではありません。不動産会社と協力しながら良い関係を保っていかなければ、早晩、敵を作ってしまうことになりかねません。この業界は、あなたが知らない独特な慣習やルール（暗黙の了解）があることも知らなければなりません。今後も不動産会社をうまく利用しながら付き合っていきましょう。 自己取引をすれば入居者の手数料が必要なくなるので、入居者が入りやすくなるだろうといわれますが、それはしないほうが良いとおもいます。業者さんにちゃんとした契約業務をやってもらって、入居者と契約した責任を果たし、手数料収入という「旨み」を与えたほうが賢いやり方だと思うのです。そのほうが、何かあった時いろいろな雑事を処理してくれますし、不動産屋さんが「ウチは入居者を連れてきただけで、その後の責任はない」という言い逃れはできなくなります。 |
| 質問 初めてメールいたします。○○と申します。いつもメルマガで勉強させていただいております。さて、第９１号「不動産投資はお止めなさい」は心に響きました。ー 中略 ー ただ、竹末さんのおっしゃるとおり地主の資本力には到底及びもつきません。アパ・マンは新築でもいずれ中古になり、中古になっていけば客付けが難しくなる。客付けが難しくなると家賃を下げる。こう考えると、土地持ち以外は不動産投資はうまくいかない。土地もちであっても、実はそれほど儲からない。確実に儲けているのは「アパ・マンを建てた建築業者」と 融資をした「銀行」ということになる。これまで３年間勉強してきた結論は、あまりにも無力感を与えてくれました。ただ、竹末さんのレポートにもありました、競合地域を避けた投資など、方法はあるかもとも思っております。私が信頼している業者さんは、この競合地域を避けた投資が結構旨みがあると、話してくれます。だらだらと書いてしまいましたが、竹末さんのご意見（不動産投資はお止めなさいに集約されていると思いますが）をいただけましたら、幸いです。 |
| いつもメルマガ講読ありがとうございます。私自身も小さいながらアパートを所有しています。築13年で、今は何とか満杯ですが、あと5年先10年先のことを考えると、明るい未来というわけには行きません。そういう意味では○○さんの「精神衛生上よろしくない」といわれるお気持ちは理解できます。○○さんと同じように、私の友人や昔のお客様で土地を所有している人たちを羨ましいと思ったことも過去、何度かあります。何の努力もせずに先祖代々の土地を受け継いでいるお気楽な地主の息子さん達に勝てるとしたら、不動産投資家の有利さは一体何でしょうか？・・・・・地主さんは土地をすでに所有しているのでその土地に縛られます。世間体がありますから、先祖から伝わってきた土地を手放すことはできません。やむなくその土地で有効利用するしか方法はありません。しかし、投資家は臨機応変に「市場を選べる」ことができます。不動産投資の実態が熟知できていればという前提ですが、賃貸市場の「隙間を狙う」ことが可能です。たとえば、「建物が建てられない都市計画区域内の市街化調整区域のアパートを狙う」とか。「大学周辺が調整区域で学生用のアパートが建てられない地域を狙う」とか。（こういうところで物件を掴むと大家の独壇場です！）このような【競合を避ける地域】を探してみることです。もし不動産投資をやるとしたら、これが私が経験、研究したベストな選択方法です。長く不動産を物色していれば意外と隙間はあるものです。あせることはありません。あせれば必ずババを掴みます。気楽に気長に探していれば必ず掘り出し物があるはずです。まだお若いのですからバタバタすることもないでしょう。それでは ○○様のご健闘をお祈りいたします。 |
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相談者のプライバシーに配慮し、お名前や固有名詞など、ご本人を特定することが可能な情報はイニシャル等とさせていただきました。賃貸経営の悩みは、数多くの経験でしか解決策は見出せません。弊社がこれまで相談に乗ってきた数多くの事例が、あなたのアパート経営にお役にたてれば幸いです。
《空室対策コンサルタント 竹末 治生》