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空室対策3つのポイント
1.空室になる原因を探り、適切な処置を施す。
アパートが空室になるのは、その物件そのものに必ず原因や理由があります。
まずその原因がハードな要因なのか、ソフトな要因なのか調査する必要があります。
たとえば、チェックリストを作成し、そこに全てを書き込む作業を行いましょう。
原因、理由を検証し分析します。つぎに対策を練り実行します。そして処理したものを効果確認することです。
ほとんどの大家さんは知っていても黙認しているのか、何も知らずに経営しているのかどちらかです。
チェックリストを作ることは、まだ知らずに経営している大家さんには新たな気づきが得られるでしょう。
例えば、小さな問題点があったとしても、それを改善するために頭を使い工夫する努力や知恵が身についてきます。
それを継続することによって大家さんの空室に対する意識が見違えるように変わってくることと思います。
チェックリストを作成する作業が今後のアパート経営の基本となりますので必ずやってみることです。
2.入居者を連れてくる不動産業者の仕組みを理解しそこに従事している人間の考えていることを知る。
不動産業界の仕組みを理解しておくことです。
業界の仕組みを知ることは、業界の中で働いている社員の考えていることや業界の体質、仕事の内容も理解できることになります。
それを知っていれば入居者集客、獲得のために、大家さんがどこまで関与できるかサポートできるかの可能性が見えてきます。
そして彼らを自分に有利に導くために、コントロールすることもできます。
そしてアドバイザーとしての彼らの知恵を借り、今後、協力し合える関係を作ることができるのです。
3.入居者の考えていること、欲していることを知り、常に入居者の視点でマーケティングを行う。
入居者の好きなこと、して欲しいこと、喜びそうなこと、嫌いなこと、いやなことを事前にキャッチし、自分が人からこうされたら嬉しかったことを、入居者にもしてあげるということです。
そのためには常に大家さんから視点でなく、入居者の視点で経営を見ていくことです。
入居者を埋めるためだけでなく、長期に渡って住んでいただくためにも、入居者満足を勝ち得ることは必要です。
入居者をお客様と捕らえれば様々なサービスが考えられます。
サービス業のマーケティングをアパート経営に導入すれば、元々古い体質の経営ですから見違えるような改善がされるでしょう。
家賃の下落
高家賃設定が維持できるのも,築後５〜６年までです。
経験上、今までの事例を鑑みると、それを過ぎた時点で新築の旨みは無くなりますので、家賃は徐々に下落していきます。
なぜなら、似たような高家賃設定の新築物件が、周辺に建設されるからです。
築５〜６年経た物件の家賃が同額であれば、入居者は当然のごとく新築物件へと流れていきます。供給過剰市場の競合状況を生んでいるわけです。
このような状況は全国いたるところで見られ、入居者の入れ替わりが一回転した物件は、家賃を下げざるを得ない状況になるのです。
一度入居して退去した物件は、いくら新しくても新築ではありません。
最近の若い人、特に新婚さんは新築が大好きですからね。
過去の事例を見てみると、建築メーカー、建設会社、建築設計事務所の家賃設定は高い家賃を設定していることが多く、近隣の家賃相場を無視し家賃を決めているようです。
それはそうでしょうね。１０年後には担当者はもうそこにはいないのだから、責任を取る必要はないわけで、最後は大家さんの自己責任というところでしょうか。
地域の不動産会社に家賃設定のアドバイスを受けているのか疑問です。
不動産会社も仕事が欲しいから、建築屋にいい顔をするのでしょうね。
「チョッと高いけれど入居は任せてください。」なんてね。
私が営業マン時代に建てたアパートは、低め設定した家賃ですが、それでさえ１０年も経つとほとんどのアパートの家賃が下がっていました。
建築会社や建築メーカーの経営計画書を見せてもらうと、３０年先まで新築の家賃が変わらずに作成されています。
新築時の家賃が最高であれば、後は家賃が下がるばかりなのに、現実的でない計画書を施主に見せ、アパート経営がばら色であるかのように見せかけています。
利害が絡むと消費者には真実はいえないものです。
何度も申しますが、アパート供給過剰時代の現代は、家賃というものは時が経てば落ちていくものなのです。
ある土地オーナーの悲劇
昔、こんなことがありました。
私の元部下であった若い営業マンが、プレファブのアパートを受注しました。
その建設された場所は、ロードサイドに面した土地でした。ロードサイドとは車の交通量の多い道幅の広い道路で、生活上の道路として適さない道路です。いわゆる国道○号線とか県道○号線とか言われるような道路です。
企画を考えるのであるなら、地価の高い、貴重な価値ある土地ですから土地の有効利用を最大限考慮すべきです。
ところが、こともあろうに２階建てのプレファブアパート（一階から住居）を企画し、土地オーナーに提案しました。しかもファミリータイプです。
同じメーカーの営業マンであったため、ある他の土地オーナーさんから、私へ質問されたのです。
「アレ見たけど なぜ？ あんな建てかたをしたの？」
「さあ〜？」
私も答えられません。
若い営業マンが担当しているその土地オーナーは、素人さんです。土地は持っているものの、この方面にかけては何の知識も持ち合わせていませんでした。
知識を持っていないことをいいことに、専門家といわれている人間がこのような企画を提案し、建設させるのです。
若いといっても素人さんから見れば、一部上場の大手メーカーの専門家（プロ）として見られているはずです。
土地活用はもっとオーナーさんが勉強するべきです。
すでに建ててしまっているものは解体することもできません。
オーナーさんはいまだにそれが不正解であったことにも気づいていないのです。
ですから、本人は失敗したとも思っていないようです。
私から見れば大変残念なことです。
いくらその若い営業マンとの信頼感があったとしても、その期待に応えるだけのプロとしての経験と知識を持っていなければならないはずです。
後に、私はその若い営業マンに「なぜ、あんなことをしたの？」と尋ねました。
理由は何だったと思います？
○鉄筋コンクリート造建設の経験がなかったこと。
○プレファブのほうが手っ取り早かったこと。
○早く建てて、売り上げに間に合わせたかったこと。
建築メーカーの営業マンは自分達の利益しか考えていません。
オーナーもあさはかな営業マンに引っかかったものです。