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HOME >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 バックナンバー >> 〜第900号
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                     2018.12.06  vol.00900

さて、
日頃、アパートや賃貸マンションの話題について
メルマガに書かない私も、ご多分に漏れず
レジ賃貸物件を1物件のみ所有しています。

築24年で木造2階建て
メゾネット式の3DKのファミリータイプ4戸
13年前に3500万で購入しました。

家賃は現在72000円
残債は600万。あと7年ぐらいで完済します。

一応、おかげさまで現在も満室ですが、
築24年とかなりくたびれていますので
設備関係の故障やトラブルが多いです。


当時、購入した理由をあげると
1戸に1、2階が付いているメゾネットタイプで
戸建ての感覚があるため、空室になりにくい
と思い購入しました。


また当時はメゾネットという特異性の
あるファミリータイプが希少で
差別化が図れると思いました。


当時の私の読みは見事に当たり、
12年間で空室期間が576か月分の
わずか7か月のみで済んでいます。
ですので、常時満室状態と言ってもいいでしょう。

私は「賃貸経営コンサルタント」を
自負していますから
この結果は当然と言えば当然でしょう。

1DKなどの単身者用賃貸のように
出入りが激しい物件と比べ
ファミリータイプは入居すると入居期間が
長いので確かに安心感はあります。

しかし、安定感はありますが
はっきり言って儲かりません。(苦笑

また、25年近く経っている老朽化物件が
このままメンテナンスなしに済むとは
考えられないんですね。

現在の入居者が退去したとき
室内のリフォームに一体どれだけの
コストがかかるのか、予測できませんが

ある知人の不動産屋さんに聞くと
築25年だと設備はほぼ限界に近いので
内部の設備を全てリフレシュする必要がある。

だとしたら、1戸当たり300万ぐらいは
かかるだろうというお話。

とすると、1室が退去したら
次の入居者募集をかけるために300万を
投資しなければ、次の入居者は入ってくれない。
ということになります。

ですから、家賃の4年分程度は吐き出す覚悟が必要です。

それとも、現状の家賃を思いっきり下げて
部分的に取り繕い、そのままの状態で貸すか
・・・ですかね?

いずれにしてもアパ・マンのようなレジ賃貸は
老朽化が進むと怖い話になりますね。

それでは、
またメールしますね。
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