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2018.12.06 vol.00900
さて、
日頃、アパートや賃貸マンションの話題について
メルマガに書かない私も、ご多分に漏れず
レジ賃貸物件を１物件のみ所有しています。
築２４年で木造２階建て
メゾネット式の３DKのファミリータイプ４戸
１３年前に３５００万で購入しました。
家賃は現在７２０００円
残債は６００万。あと７年ぐらいで完済します。
一応、おかげさまで現在も満室ですが、
築２４年とかなりくたびれていますので
設備関係の故障やトラブルが多いです。
当時、購入した理由をあげると
１戸に１、２階が付いているメゾネットタイプで
戸建ての感覚があるため、空室になりにくい
と思い購入しました。
また当時はメゾネットという特異性の
あるファミリータイプが希少で
差別化が図れると思いました。
当時の私の読みは見事に当たり、
１２年間で空室期間が５７６か月分の
わずか７か月のみで済んでいます。
ですので、常時満室状態と言ってもいいでしょう。
私は「賃貸経営コンサルタント」を
自負していますから
この結果は当然と言えば当然でしょう。
１DKなどの単身者用賃貸のように
出入りが激しい物件と比べ
ファミリータイプは入居すると入居期間が
長いので確かに安心感はあります。
しかし、安定感はありますが
はっきり言って儲かりません。（苦笑
また、２５年近く経っている老朽化物件が
このままメンテナンスなしに済むとは
考えられないんですね。
現在の入居者が退去したとき
室内のリフォームに一体どれだけの
コストがかかるのか、予測できませんが
ある知人の不動産屋さんに聞くと
築２５年だと設備はほぼ限界に近いので
内部の設備を全てリフレシュする必要がある。
だとしたら、１戸当たり３００万ぐらいは
かかるだろうというお話。
とすると、１室が退去したら
次の入居者募集をかけるために３００万を
投資しなければ、次の入居者は入ってくれない。
ということになります。
ですから、家賃の４年分程度は吐き出す覚悟が必要です。
それとも、現状の家賃を思いっきり下げて
部分的に取り繕い、そのままの状態で貸すか
・・・ですかね？
いずれにしてもアパ・マンのようなレジ賃貸は
老朽化が進むと怖い話になりますね。
それでは、
またメールしますね。