HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第859号〜
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2018.02.27 vol.00859
さて、
先日ネットを見ていると
こんな記事が出ていましたので
ちょっと読んでみてください。
↓↓
大東建託が「ブラック企業」と呼ばれそうな、
これだけの理由
https://www.msn.com/ja-jp/news/money/
大東建託が「ブラック企業」と呼ばれそうな、
これだけの理由/ar-BBJlzKM?ocid=spartandhp
土地活用を主力としている企業のことが
戦前の日本軍と照らし合わせて書いてありますが
このフリーライターさんは話が飛躍しすぎですね。
戦前の日本軍の特攻などと比べること自体が
この業界の中身をよくご存じない証左です。
話を面白くするための例え話なのでしょうが
戦前の「すべて日本軍が悪」という決まり切った定説、
間違ったイメージを植え付けます。
戦前の日本軍は良いところもあったが
悪いところもたくさんあったというのが
私の正しい理解です。
少し話がずれてしまいましたが
私から言わせば、この話にはまだ裏があります。
この件に関して、以前土地活用の大企業（現在１番手）に
２０年勤めていた私が一番よく知っています。
はっきりと言ってしまえば
この○○建託という企業だけでなく
セキ○○ハウス、ダイ○ハウス
○○パレス、○○リースなど
他の土地活用のメーカーも大なり小なり
「同じ穴の貉」なんですね。
○○建託だけの特殊な事情ではないということです。
土地活用と言えば土地を有効利用して
建物を建設することですが、
土地活用にもいろいろなパターンがあります。
一般的に、住宅などを主に建てる
工務店や住宅メーカー、また
大きな施設や官庁工事を請ける
ゼネコンなどが思い浮かべますが
この手の土地活用業者は、同じ建物を
建てる業者でも路線が全く違います。
空いている土地にアパートやマンションなど
賃貸住宅といわれる建物を建てることが
専門の業者なのです。
だから、土地を持っていないサラリーマンや
主婦にはほとんど縁のない関係のない話で
普遍的な建築仕事ではなく特殊な業界なんですね。
これがダークだと言われる所以です。
これらの業者さんのお客様（クライアント）は
主に土地を持っている地主さん、
わかりやすく言えば農地や遊休土地
を所有し相続税で悩んでいる地主さん
だといえるでしょう。
人の知らないところで
こういった顧客を対象にして
賃貸住宅を建設する建設業者が
前述のメーカーさん達なのです。
実は、この○○建託さんですが
競合に非常に弱い？のです。
わたし、ダイワ〇〇在籍２０年間に
この○○建託さんと競合になって
ただの一度も負けたことがありませんでした。
どうしてかというと
私に○○建託さんを振るい落とす
営業能力があったわけではなく
建託さんの建築価格が異常に高かった
というのが理由なんです。
粗利４０％以上はあるのではないかと
思えるような高い建築コストだったんですね。
ですので、もし〇〇建託さんが交渉中の案件
であれば、仕事を奪える可能性が高いので
競合中であろうとイの一番に介入しました。（笑
結局、○○建託さんは特命でないと
仕事は取れない仕組みになっています。
設計事務所や官庁がやるような
競争入札なんてもっての外なんですね。
通常、建築を受注するために
お客様を見つけなければいけません。
件のメーカーさんの建築情報入手先は
銀行であったり、不動産会社であったり
士業などの税理士だったりします。
（それ以外にもありますが。）
しかし、○○建託さんはこういった
建設業の慣習的な情報入手ルートを一切利用しません。
なぜなら、情報入手先への紹介手数料が
発生するからなんですね。
その代わりに、特命状況にするために、
ある方法を採用しているんです。
そのある方法とはどういう
方法かと言えば・・・
ずばり！
『飛び込み営業』なんですね。
とにかくローラー作戦で、土地所有者を
登記簿謄本で調べあげ土地の持ち主の家に
直接飛び込んで営業を仕掛ける営業スタイル
なんです。
この古典的な飛び込み営業という手法は
訪問販売といって、過去、いろいろな業種で
採用されましたが様々な事件を引き起こしました。
ある程度の効果は期待できますが
反面、消費者へのトラブルやクレームが多く、
現代の企業コンプライアンスが厳しい社会で
なかなか成立しにくい状況になっています。
それでも、問題が起こるのを覚悟で
何十年とこういうスタイルを
取り続けざるを得なかったのは
前述したように
特命受注で仕事をとらなければ
企業としてやっていけなかったからなんです。
だから過去表面に出ない裁判沙汰は
日常茶飯事で、数限りなくありました。
各地域に必ず弁護士を顧問に雇って
たくさんの事案を解決していました。
聞いたところによると
弁護士にとって〇〇建託さんは
上得意客だったようです。（笑）
必然的に、
社内の営業マンの質においては
期待できるようなものではなく
退職しては補充するということを
繰り返しやっていますので
いつまでたっても社内的に良い人材は育ちません。
これが○○建託の裏の実態なんですね。
他にもこの企業の裏情報だけでなく
土地活用業界の他メーカーの面白い話
はたくさんありますが
紙面が足りませんのでまたという機会に
お話したいと思います。
この話が面白いという人がいれば
さらに追加で記事を書きたいと思います。
それでは、
またメールしますね。