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HOME >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 バックナンバー >> 〜第854号
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                     2018.01.23  vol.00854

さて、
今日はちょっと話が長いかもしれませんが
投資物件を取得する時に役に立つ話です。

私が購入した不動産投資物件は
平成5年築で現在25年経っています。
平成15年に購入したので所有期間は15年になります。
1棟4世帯3DKの間取りの木造貸家で
おかげさまで現在は満室です。

この賃貸貸家は過去空室になった期間が
所有期間合計720か月(15年)に対して
計7か月間の空室があり空室率はわずか0.9%です。
稼働率99.1%ですから15年間は
ほぼ満室で推移し、損失は7か月×家賃のみ
ということになります。
正直言ってほっとしています。(苦笑)

賃貸経営は稼働率が常時100%ということは
あり得ませんから「損失をいかに少なくするか」
ということが経営の命題になります。

投資物件を購入するとき
「いかに損失を少なくするか」ということを
考えたとき、できる限り空室が出ない
品質の良好な物件を選択するということが
重要な選択基準になります。

その際に、物件を見る目が優れていないと
不良物件を取得するようになり
前述したような損失が拡大します。

物件が時代のニーズに合致しているか
仮に、将来ニーズが変化しても
それに対応できるかどうか
こんなことを考慮して物件を
選択しなければなりません。

私は当時この物件が「利回り」という点で
他の投資物件より落ちるのは
ある程度理解し納得していました。

しかし、一義的な利回りだけで選択しても
空室が増えて思うような収支が得られない
ことを一番危惧しました。
なので、先になって後悔するような
ことは避けました。

結果、15年経って、前述のように
私の投資物件への考えやスタンスが
正解であったことが証明されました。

私が、稼働率99.1%の
安定した経営を15年間続けてきた
物件を購入したとき、どんなところに
注視して購入したのか、
このことをお話ししたいと思います。

15年の間失敗もしないで
予定通り経営が成功した理由は
購入するときにこんなことを
選択の基準にしたのです。

すばり、「間取り」なんです。

ほとんどの投資家が1Kや1DKなどの
間取りの単身者用の賃貸住宅を購入します。

なぜなら、他の間取りの物件より
単身者用の間取りの物件の利回りが高いから。
それだけの単純な理由です。

投資家は賃貸経営を相続税対策を目的として
やる人などは皆無で、メインは投資目的です。
ほとんどの方が数字に強いため
利回りという判断基準で物件を選択します。
勢い、できる限り利回りの高い物件を探し
精査したうえで購入取得します。

結果、不動産投資の公式は
判で押したように1Kなどの
単身者用住宅が、お決まり
定番のコースなのです。

しかし、単身者用賃貸は巷に過剰ではないか
と言われるぐらいたくさんあります。
特に都心に近くなれば近くなるほど
単身用の賃貸住宅が増えていきます。
最近は都市近郊でも多いですが。

そう、右を向いても左を向いても
単身用の1Kや1DKばかり
というのが現実の賃貸市場なのです。

激化する単身賃貸市場では
相当な差別化を図らなければ
単身者用の市場で競争に打ち勝つ
ことはできません。

投資家さんは
投資目的で利回りを先行して
経営をスタートすることが、大きな落とし穴に
嵌まることの危機感を持っていないんですね。

特に、素人の投資家さんは数字上の利回りを
重視するあまり、現実の「経営する」
という厳しさを認識、理解していません。

話は横道に逸れましたが
私が経営する賃貸の間取りは
ファミリータイプの3DK
メゾネットスタイルの賃貸住宅なんですね。

メゾネットというのは1階と2階が
階段で繋がっていて2階建ての戸建て風の賃貸住宅です。
隣りの部屋との壁は共有していて
連続型の長屋という感じです。
3DKの間取りはこんな感じです。

⇒ https://ameblo.jp/seru2093/entry-12346209145.html

私はこの物件の間取りが良かったので
購入に踏み切りました。

しかし、はっきり言ってこの物件の立地は
そんなによくありません。

駅から徒歩10分で、物件へ行く
道路も車の離合が難しいような
狭い道路が続いています。

また、周辺には建築メーカーが
建てた3DKの物件はごまんとあり
競合は避けられないと思いました。

表面利回りも当時10%程度で
そんなに良いとは思えません。

それでも、この物件を選んだのは
「間取りの良さ」なんです。
当時も今もメゾネットタイプの
3DKは、私が調べた半径2キロの
地域の範囲内では皆無でした。

メゾネットタイプの居住環境は
ファミリーの入居希望者にとって
戸建て感覚があってとても魅力的なモノ
として映るようでした。

またマンションスタイルの3DKとは違い
大きくなった子供たちの騒がしさも
隣りへの気配りも必要ありません。

そのようなメゾネットタイプのメリットを
私は以前から知っていました。

この間取りなら、競争の厳しい賃貸市場でも
また仮に物件が古くなったとしても
十分やっていけると確信しました。

というような理由でこの物件を取得したんですね。

正直言って、確かにそんなに儲かる物件では
ありませんでしたが、長期的に見た時に
失敗しなかったといえる事例だと思います。

物件を見る目を養うと同時に
どのような視点で価値判断をするかということが、
これからの不動産投資で重要ですね。
ご参考になったでしょうか?

それでは、
またメールしますね。
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