HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第852号〜
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2018.01.10 vol.00852
さて、
昨年は私が所有するアパートの
浴室のドアの取っ手が壊れ
ドアの取り換えという工事が発生しました。
そのドア１枚の取り換え工事費用が
な、なんと７５０００円！
取っ手が取れただけで７５０００円の
高額の工事費を請求されました。
管理会社の言い分は
原因は、築２５年で古いので
ユニットドアの部品在庫がメーカに
ないため、ドアごとわざわざ特注し
取り換えたということだそうです。
そういう理由があるので
仕方がないと思いますが
何世帯もあるアパートの中の
１室のみでこんなに費用が掛かっては
これから先のアパート経営が思いやられる
と思いました。
他の部屋の浴室のドアの取っ手が壊れる度に
１室ごとに７５０００円もかかるわけですから
４世帯あれば３０万ということになります。
一つ一つの世帯にはあらゆる設備機器や部品
があります。ドアの取っ手だけではありません。
そういった設備機器や建物を構成する
部品が耐久性を超える時期に差し掛かっています。
だから、一つ一つ修理をしていたら
きりがありません。
賃貸物件は築２５年もするとすべてが
「老朽化」という避けて通れない
大きな問題点を抱えています。
モノには限界がありいつまでも
新品の状態で維持できるもの
ではありません。
これは建物だけではありません。
私たちが日ごろ利用している
道路や水道、ガス、果ては橋梁、
トンネルなどインフラと言われているもの
全て、また公共建物や施設などなど
も含め、いつかは直面する問題なのです。
投資家さんはこのことをよく理解し
不動産投資をするべきです。
特に住居系レジデンスはこの色合いが濃いです。
なぜなら、レジデンス（住居）というものは
生活の大半をそこで過ごし
入居者が常日頃使用するものです。
それぞれの設備機器や部品を一日中、年中使い、
頻度が非常に高いので壊れる確率も高いわけです。
何度も何度も使用し続けると
どんなものでも修理が必要になってきます。
たとえば、トイレの一人の使用頻度は
一日８回としたら、月に２４０回
年にしたら、２８８０回です。
これがファミリーの場合
子供二人の家族４人としたら
２８８０×４＝１１５２０回です。
これは１年ですから１０年住み続けたら
１１５，２００回も利用することになるのです。
こういう数字になるのですから
トイレの設備機器やドア、部品のうち
どこかが壊れるのは必然といえるでしょう。
細かいたとえ話をしましたが
これが賃貸経営の現実なのです。
そういう意味では
我々家主は入居者から長期で「家賃」
という対価を戴いているわけですが
経営的にみると費用対効果が
非常に低いといわざるを得ません。
どちらかといえば、賃貸入居者のため
住まいがなくて困っている人のための
ボランティアのようなビジネスではないか
と思うこともあります。
投資家の方はこんな発想で
投資をやっている人はいないでしょうが
これがレジデンス不動産投資の場合の
現実、課題なのです。
他にもこんな発想、視点で
レジデンス不動産投資を見てみると
こんなことがわかります。
レジデンス不動産投資が
どれほど、費用対効果が低いか
という例を出してみましょう。
ここに築１０年２LDK ８万円の家賃の
賃貸物件があったとしましょう。
この家賃は首都圏の都内の家賃でなく
一般的な政令地方都市の家賃と考えてください。
都内と比べかなり安い家賃です。
この物件（住居）の専有面積は５０M２です。
８００００円÷５０＝１６００円
１M2当たりの家賃が１６００円
坪に直すと５２８９円です。
これを高いとみるか安いとみるかは個人の判断ですが
しかし、１室につき何千万という建設コスト
をかけ１０年間も維持管理している建物の
一部屋に対する我々家主が受け取る
家賃対価１M2当たりの単価が
わずか１６００円とは、あまりにも
少なすぎるし効率が悪いと思いませんか？
戦後、日本の都市は焼け野原になって
衣食住に窮乏していた時代がありました。
敗戦国が真っ先に行ったことが
食料の確保そしてインフラの整備や
住まいの確保でした。特に住まいは
喫緊の課題で、国の住宅政策をもとに
たくさんの公的、民間の賃貸住宅が建設されました。
安くて質の良い賃貸住宅を増やし
国民の生活を安定させることが
当時は一番先にやるべきことだったのです。
その後、安くて品質の良い生活環境を提供する
という名目で、結果、貸家や賃貸アパートが
次々と供給されたことは良いことだったのですが
数だけは充足しましたが、地主さんの
サイドビジネスの域を超えることなく
効率の良い商売として成長しなかったようです。
そして貸家業は一部の富裕層や
土地所有者（地主）さんの副業として
の地位を確立しました。
また住宅という箱を提供することが
社会性や貢献性があるという
理由もあるかと思います。
貸家業は他の土地活用と比べ専門性のない
普遍的なビジネスモデルに落ち着きました。
こういう貸家業の歴史を鑑みて
ビジネスとして冷静に判断します。
話を元に戻しますね。
たとえば、私が経営している
トランクルーム（レンタル収納）の家賃は
安いものでM２当たり４５００円
高いものでM2当たり５０００円です。
１６００円と５０００円という数字ですが
どうでしょうか？
１６００円という賃料は安すぎると思いませんか？
これでは、利回りが低く投資したコストが
何年経っても回収できない理由がよくわかります。
ですから、いつまでたっても貸家業という
ビジネスモデルは素人の延長としての
商売としてしか考えられないのです。
貸家業と同じような、
社会で役に立つ商売としての
トランクルームやバイク駐車場
コインパーキングなどと比べ
はるかに費用対効果の低い
ビジネスモデルだということが
理解できたでしょうか？
それでは、
またメールしますね。