HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第832号〜
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2017.09.05 vol.00832
さて、
私はダイワハウスメーカー時代の
１９年間に２４５棟、１１４５室
たくさんのアパートやマンションを
建設、コンサルティングしましたが
経験上、竣工までに部屋が
満室にならなかったことは
ただの一度もありませんでした。
完成前までに、常に予約でいっぱいになっていました。
建設途中であっても、募集を掛ければ
早くから予約申し込みが入ってきて
部屋がどんどん埋まっていくのです。
新築というのは入居者にとっては
気持ちが良いもので
部屋は新築のにおいがプンプンしますから
入居者には魅力的なものとして映るのでしょう。
通常の既存の部屋詰めと違って
内覧などしなくても
関係なしに予約申し込みが入ります。
また、新築の場合は設備も最新のものを付けています。
まだトイレなど誰も汚していない設備を
使用するのはワクワク感もありますね。
日本人の精神構造は、特に若い世代は、
基本的なＤＮＡとして
中古より新品を好みますから。
よく不動産投資で新築物件が満室になったと
自慢そうに書いている不動産投資家ブログを
拝見しますが、そんなことは当たり前のことなのです。
別にびっくりするようなことでもない。
初めての新築物件で自慢したい気持ちは
よく分かりますが、新築物件ですぐに満室に
なるのは当然の現象なのですよ。
逆に満室にならない方がおかしい。
問題は・・・
その物件が１０年後がどうなのか？
ということです。
その状態が１０年経っても維持できるのか
仮に何年かおきに入退去があっても
常に満室状態が続くのかということです。
新築物件は、一度入居者が入居し退去すると
もうそれ以降は新築物件ではありません。
たった１年の入居期間だとしても
それは新築物件ではなくなるのです。
そういう意味では
プレミアム新築期間はこれから何十年と
経営していく長い歴史の中で
ほんの一瞬の出来事なのです。
ですから、
必然的に物件のプレミヤ価格、家賃はその時だけ。
以後は、経年ごとに入居者の入退去ごとに
家賃は下落していきます。
１０年経てば、最低５％は下がります。
ファミリータイプのように比較的長い入居期間
であればここまでいかないでしょうが
不動産投資で投資家が選択する
１ＫやＩＤＫのような単身用賃貸であれば
出入りが激しいので５％ぐらいは落ちます。
それ以降も少しづつ家賃は下がっていきます。
私も築２５年のアパートを所有しています。
メゾネットのファミリータイプ３ＤＫですが
所有期間１５年を経て空室期間が
７２０か月分のわずか１０カ月で
空室率１．３％です。
稼働率は非常に安定しています。
でも、全然儲かりませんが。。。。
安定しているのは良いんですが
痛し痒しですねぇ。（苦笑）
不動産投資家の方は
こういったアパマン経営の現実、実態をよく
理解したうえで経営するべきですね。
それでは、
またメールしますね。