HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第767号〜
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2016/8/16 vol.00767
まずは、これを見てください。
「家賃保証」アパート経営、減額リスクの説明義務化
⇒ http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160811-00000007-asahi-soci
こうやって、
今までダークな部分で知らない人が多かった
この賃貸業界の実態が、白日の下に晒されてきつつあります。
世の中そんなに甘くないということです。
さて
先日、都内の生徒さんとスカイプで
世間話をしました。
「投資物件の建築費が上がって
採算が合わないでしょう。
ゼネコンは建築費が上がったら
採算が合わないのに建築主に
どうやって提案しているのか？」
と聞いたら、
「簡単ですよ、家賃を上げればいい。
建築費が上がっても家賃を上げれば
経営収支上、採算が合うようになる。
難しい話ではありません。」ということでした。
それはそうですね。建築費が上がっても
家賃をいくらでもあげれば
採算ベースに乗るから
全く問題はありませんよね。
心配することはありません。
が、しかしですよ・・・
家賃はもう何年も前から、物価が上がるような感じの
上昇気運ではありません。
むしろ、家賃相場は全般的に下降しているぐらいです。
これが１０年前から物件の供給過多の賃貸市場の現実です。
結局、相場の家賃を無視して
家賃を上げることは絵空事であって
建築会社の論理、ロジックなのです。
仮に、新築プレミアムということで
満室になったとしても、数年たって
入居者が退去し１回転したら、もうその家賃では
空室は埋まりません。
とすると、その時点で家賃は地域の相場に
合わせないと空いた部屋はなかなか
埋まらないでしょう。
何故かと云うと、新築の賃貸は
新しいからその家賃で入居してくるわけで
人が一度入ったものは新築ではありません。
新築時の家賃は、30年続く賃貸経営の長い歴史から見たら
瞬間的なものなのです。
必然的にその後新築したもの以外の
周辺の建物の家賃に合わせるようになります。
見込み入居者にとって、新しい賃貸物件は
周囲で探せばいくらでもありますから。
と、すると、予想経営収支上の数値は
「絵に描いた餅」になるわけです。
経営上、計画通りに事は進まないということですね。
３年目から５年がたつと
キャッシュフロー（手元に残るお金）は完璧に崩れ
返済金（ローン）に追いかけられるようになります。
ここ何年か建築費が上がったときに建てられた
収益物件は確実にこのような末路に陥ります。
建築会社やメーカーのロジックは
確実に破たんします。その時、建築会社に
文句を言っても建てた後の建築会社の
逃げ足は速く責任は取らないでしょう。
このような建築会社やメーカー・不動産会社の話は
以前ごまんとありました。
最初の話と違うといったって
その時の営業マンはすでにいません。
また管理会社にも文句は言えません。
管理会社が値付けした家賃ではないから
責任の範囲ではないでしょう。
んっ！
「一括借り上げ（サブリース）があるから大丈夫！」
だって・・・？
それなら、入居保障契約書をじっくり見てください。
２年経ったら、周辺の情勢を鑑み
家賃は随時更新すると書いてあるでしょ！
世の中にそんな甘い話はないのです。
あなたが提案された予想経営計画書は
絵に描いた餅なのです。
地主（土地所有者）のあなた、
こういう現実をしっかり把握して
慎重に不動産投資してくださいね。
老婆心ながら賃貸経営コンサルタント
竹末からご忠告申し上げます。
それでは、
また、メールしますね。
竹末