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HOME >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 バックナンバー >> 〜第764号
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                 2016/8/2  vol.00764
さて、
私は、昨年事務所併用住宅を新築しました。
それがこれです。

⇒ http://ameblo.jp/seru2093/theme8-10083350540.html#main

見た目のデザインはともかくとして
この建物は木造在来工法です。
ほとんどの素人さんはこれを見て
鉄骨かRCだと間違える人は多いですね。

実は、この住宅は「ローコスト住宅」なんですね。
この建設費が高い時期に坪38万円と
驚異的な安さでできています。(驚)

もし、これと同じものを鉄筋コンクリートで
造っていたら、坪80万から100万はするでしょう。
下手をすると100万を超えていたかもしれません。


建てる前に、私も相当悩みました。
この地域はけっこう地価の高いところで
必然的に上へ伸ばした有効利用が考えられます。
上へ伸ばすということは、建築の構造として
鉄骨かRCを選択しなければなりません。

しかし、ご存知のように世の中は
職人不足、資材等の値上がりなど
アベノミクス建設需要の高まりで
建設費は考えられないような
「うなぎのぼり」となっています。

予算も持ち合わせておりませんし
はて、困ったなと思って冷静に考えてみました。


確かに、RCなどと比べて品質的
構造的に劣ることは確かです。
構造躯体の頑強さはRCには及びません。

しかし建設物は、持って30年から35年。
躯体がいくら丈夫でも
木造であろうとRCであろうと
同じスピードで劣化していきます。

劣化すればその時点で大規模な修繕工事が発生します。
木造だろうとRCだろうと
時間が経過すれば必然的にリフォーム
メンテナンス費用は同じようにかかるのです。

鉄骨だからRCだから全てが耐久性がある、
メンテナンスにお金がかからない
ということではないということです。

わたしが家を木造で建てた理由ですが
一言で言って費用が「廉価」だからです。

たとえば、
今、投資型の賃貸マンションを建てても
建設費が高いため思うような採算ベースは
得られません。

家賃が時代の流れに合わせ
物価上昇とともに
通常より高く取れれば別ですが
現実は、家賃はまったく高くなっていません。
むしろ全般的に家賃は下がっているぐらいです。

景気が良くなれば家賃が上がっても良さそうな
ものですが、賃貸業界の市場だけは別物なんですね。

工事費が高くなって
家賃が据え置きでは儲かるわけがありません。
新築不動産投資をやっても旨みが得られない時期です。

また、2020東京オリンピックまで
建設需要の高まりで建設費の高騰は更に続くでしょう。
だから建築費は下がる望みはまったくありません。

だったら、建設費が下がるまで
待つかということになるのですが
一度上がった建設費が下がるのは不可能です。

私の経験では、過去40年の間に建設費が
下がったことはただの一度もありませんでした。

ということは、建設工事費は「高値安定」ということになります。
じゃあ、建てるのはあきらめるか
ということになりますが

でもまだまだあきらめてはいけません。
良い方法があるのです。

それが先ほどから何度も言っている「木造」なのです。

なぜ、木造在来が工事費が安いのか
というと、こういうことなんです。

建設費の高騰の理由の一番の
原因は建設就業者の不足です。
建設職人の手が足りないということ。
建設需要が高まっても職人さんが
いなければ工事にはかかれません。

バブル以降の長い不況で
建設職人の離職やサービス業への
移動によって建設就業者が少なくなっていました。

そこにこの建設バブルの再来です。
必然的に職人不足になれば
労働単価は上がります。
建設業界の間では職人の奪い合いとなり、
ますます工事単価が上がり
建設費高騰に拍車がかかるようになったのです。

そしてついにRC坪100万円という
とんでもない建設単価になりました。

話が長くなりそうなので続きは明日に・・・

それでは
また、メールしますね。
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