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HOME >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 バックナンバー >> 〜第749号
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                   2016.04.07 vol.00749


さて、最近は街の中で分譲マンションがたくさん建っていますね。
東京都内でも、タワーマンションがどんどん建設され完売していくようです。
そのマンション、建設費の高騰で一頃と比べて価格は高いです。

だから、20、30代の若い夫婦が気軽に買うのも
ちょっと難しくなっています。
しかし、街の中の立地が良くて便利なマンションは
依然として人気があります。

若い人がマンションを買う理由の一番は
「賃貸の家賃を払うぐらいなら、金利も低いし
ローンを組めば家賃より安い支払いで自分のものになる」
というもの。(これはデベロッパーのうたい文句)

こういう理由が一番多いのですが、
果たして本当にその通りになるのでしょうか?

先日も、新婚ほやほやの息子が私に相談してきました。
上記と同じような理由で家を買いたいという。
どうも家賃を払うのが馬鹿らしく惜しいらしい。

まあ、若くして不動産を購入するのも
人生経験でいいかもと思ったのですが
みんなと同じような動機なら止めとけと言ってやりました。

また、「もし買うなら分譲マンションだけはやめとけよ」
とアドバイスしました。
どうしてかというと・・・
マンションは土地と建物に分けられますよね。

土地は大きく落ちることはないが、
建物は償却期間が限られているので年々下がるばかりだ。


マンションの土地部分は、戸数で割るから
何十分の一何百分の一になる。
マンション価格の中の、土地の持分や価値は、ほとんどないに等しい。
反対に、建物がすべてと言ってもいい。
ここが「土地付き戸建て住宅」と大きく違うところ。

その建物が償却していけば
どんどん価値が下がるのは分かり切ったこと。

よって、20年したら、価値は半額かそれ以下になる。
でも35年ローンで組んだら20年の時点で残債は半分だ。
売却したって残債以上で売れやしないから借金が残るだけ。

また、分譲マンションはいずれ古くなればスラム化する。
30年たったマンションは居住者が高齢化し
亡くなったら、空き家が増えてきて、それを引き継いだ
子供たちが持て余すことになり処分も難しくなる。

また、大規模修繕の問題もある。
自分の家なら、ほっておいてもいいが
マンションということになればそうもいかない。
特にタワーマンションの大規模修繕工事は
通常のマンションの工事費用ではすまない。
修繕積立金もその時期になると完全に枯渇する。


だから、10年おきに定期的に大きなお金が出ていくことになる。
果たして、年金生活の高齢者がそこまでの修繕費を出せるかどうかは疑問だ。
たぶん、その費用を出せない人もいることでしょう。


昔のように、時期が来たらマンションを売却して
その資金で次は一戸建て、なんていうお決まりのステップは
ほんとうに「夢物語」になっています。

もし、東京都内で生き残れるマンションを考えたら
都内5区の山手線沿線上の主要駅徒歩5分とか10分ぐらいの
マンションぐらいではないでしょうか?
それ以外のタワーマンションはスラム化し廃墟と化す。

デベロッパーは建てて売ったらそれで仕事は終わり。
儲けて逃げたら、その後は責任はありません。

(杭基礎データ偽装事件についてはしぶしぶ責任は取りましたが。)

これが現在ある分譲マンションやタワーマンションの行く末だ。
それでも、あなたは分譲マンションを買いますか?



それでは、
また、メールしますね。

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