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HOME >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 バックナンバー >> 〜第716号
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                    2015/9/24  vol.00716

さて、前回の空室対策の続きです。

成功する空室対策には6つのポイントがあります。
その6つのポイントをご説明しますね。

1.空室になる原因を探り、適切な対策を打つ
2.業界を理解し、不動産屋さんを上手に活用する
3.入居者の欲していることを知り、常に入居者の視点でマーケティングを行う
4.ライバルを調査、研究し対策を打つ
5.ポイントを押さえた効果的なリフォームを行う
6.賃貸住宅にコンセプト(付加価値)を導入する


空室対策6つのポイントの中の
「ポイントを押さえた効果的なリフォームを行う」について説明しますね。

入居者が退去して原状回復をやりますよね。
通常、ほとんどの大家さんは管理会社に美装やクロス張替えなどを「丸投げ」です。
管理会社に任せたって、現状を維持するだけで何ら創意工夫はしてはくれません。
それでいいのでしょうか?

私は入居者が退去した時は、自分でリフォームを業者さんに依頼します。
美装は特段注文はしませんが、クロスに限っては選択は自分でやります。

ここ7、8年はまったく退去がないのでやっていませんが
10年前は、ここはこのクロス、こっちはこのクロスと
全てクロスの柄や色、部分を指定して貼ってもらっていました。

どうするかというと、クロスを選ぶときに仮想しながら選ぶんです。
「30代の主婦がこのクロスを貼った部屋を内見した時
どんな反応を示すかなあ?」と空想しながら
かつ、自分でも楽しみながらクロスを選び貼ってもらいます。

このように、自分の想いがこもった原状回復は
良い悪いにかかわらず、必ず、内見者から反応があります。

案の定、客付け会社の営業マンさんから
内覧をした新婚の奥さんがこの部屋のクロスを見て
「こんなの見たことがない、ステキ!」
と、内見と同時にその部屋を決めたそうです。

10年以上前ですが、私はこうやって次々と入居者を決めていきました。
当時は、こんなことをして果たして入居者が決めてくれる
材料になるか、正直不安でした。
しかし、それは杞憂に過ぎなかった。

入居者はほとんどの人が(男性も含めて)このクロスのパターンに反応しました。
私はその時大いに自信を持ちました。

いまでは、けっこうこんなことをやる大家さんが多くなりましたが
当時は本当に珍しかったのです。
当時の私のチャレンジ精神が、空室を埋めてくれたのです。

翻って、あなたはどうですか?
クロス選びを管理会社に任せていませんか?


「そうはいっても竹末さん、わたしはクロスを選ぶセンスなんて
これっぽちもありません。竹末さんだからできることじゃないですか?」
いえ、いえ、違います。私がセンスがいいからできるってことじゃないんです。
じつは誰でもできるこういう方法があるんですよ。

それは、、、
まず、クロスのカタログをクロス屋さん、またはメーカーからもらってください。
分厚いクロスのカタログにはクロスを貼った時の部屋のイメージ写真が
たくさん掲載されています。
そのイメージ写真には腰半分クロスを変えたり部屋の一面だけクロスを変えたり
様々なケースのデザインモデルが載せられているのです。

そして、その写真の横にクロスの柄の写真と品番が記載されています。
それをクロス屋さんに伝えるだけです。
簡単でしょ。あなたが選んだクロスのデザインは一流のデザイナーが
吟味して選んだものです。

それをそのまま何も考えずに横取りする、盗むわけです。

わかりました?
これなら、どんなセンスの悪い大家さんだって(失礼)できることじゃないかな。
私もそうやってクロスを決めたんだから、あなただってできるわけ。

今日はクロスのことだけを話しましたが、
リフォームは、他にもいろいろ大家さんが工夫すればできることがたくさんあります。

なぜ、管理会社さんが大胆なことをできないかというと
失敗した時の責任問題になるからチャレンジできないんです。
だからリフォーム、原状回復をより良いものにするためには自分でやるしかないんです。
管理会社にすべてを任せたって、だめってことを言いたかったんですね。


空室対策実践マニュアルにはこんなことが書いてあります。

⇒ http://www.kuusitsu110.com/saikyou/saikyou.htm


それでは
また、メールしますね。
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