HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第694号〜
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2015.05.25 vol.00694
さて、
高度成長期の日本では
建物を建設するために、建築法規の基幹をなす
建築基準法上の建蔽率、容積率を最大限利用するのが
社会経済の効率性から当たり前のことでした。
わかりやすく言うと
容積率や建蔽率とは、建物が建てられる面積の制限です。
建蔽率というのは、敷地面積に対する建築面積の割合のこと
容積率というのは、敷地面積に対する建築の延べ面積の割合のこと
をいいます。
たとえば、住居地域では建蔽率６０％とか、
商業地域では容積率３００％とか
こういう制限のことなんですね。
私が３０年以上前の建築設計事務所時代
「行け行けどんどん」の社会情勢でしたから
建物の企画の設計をするうえで
それは（目一杯使うこと）、当然のことと受け止めていました。
しかし、高度成長期が終わって
少子高齢化による人口減少や経済が縮小し、
全ての市場が満たされてくると、
この考え方も見直しを図らなければならなくなりました。
また、わたし自身も考えが大きく変わってきました。
建設物にはライフサイクルコストがあり
建物のメンテナンスやリフォーム費用が必要です。
現在の日本では橋梁や道路、トンネルなど
あらゆるインフラの老朽化、耐用年数の限界が進んでいて、
これらにかかるメンテナンスの費用も莫大なものがあります。
ここで私が言いたいのは
民間や個人あるいは大家さんのレベルで
不動産を大きなものを作らないこと、
大きなものを所有しない方がいいんじゃないかと思うのです。
大きなものを持てば、それにつられて
多額な保守管理、メンテナンスが必要です。
また、２０年後、３０年後と大規模修繕が必然となってきます。
私の長い不動産キャリアから観ていると
個人の規模で不動産経営をやる人は
こういった修繕の費用をケチりますし、
現実に、費用をねん出できないことが多い。
資金が潤沢にある大企業やお役所なら費用は出せても
個人クラスでは、まず無理でしょう。
従って、ほとんどの建物や施設はほったらかし状態。
朽ちるのを任せているということが多いように見受けます。
「３０年経って、外壁のタイルが剥げて落ちた！」
なんて事件も、ＴＶのニュースでしばしば視ますよね。
メンテナンスなしでは建物は持ちませんし
価値も下がる一方で、こんなことを繰り返していたら、
不動産を所有する意義や目的も達成できません。
個人の規模、クラスでは、何千万、何億という
大きな建物リフォームの費用は『負担が大きすぎる』
のが実態なんですね。
だから、
東京都内の主要５区のように
「価値のある」ところなら仕方がありませんが
地方都市で、アパートやマンション、ビルなどの建物は
あまり大きなものを作らないこと、
身分相応に規模を「適正な大きさ」に抑えることが
建物ライフサイクルを考えるうえで重要なことになってくると思います。
そういう意味で、
私が今度建てる事務所付住宅は、街のど真ん中ですが木造２階建てです。（苦笑）
ＲＣは、建築コストが高すぎてまったく採算が合いません。
それでは
また、メールしますね。