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HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 〜第58号

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   これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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 ■          アパート経営で成功する人・失敗する人 
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 ■            http://www.kuusitsu110.com
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                                                 2006.3.8 vol.0058

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              家賃滞納の解決法
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 アパート経営には3つの大きな問題点があります。

 それは

 1.空室

 2.家賃滞納

 3.敷金精算(原状回復)

 空室についてはこのメルマガの主要なテーマです。

 この一年いろいろな空室対策の話をしてきましたので
 今回は割愛します。
 また原状回復も大きな問題ですが、トラブルの原因の
 短期的な出来事にすぎません。

 最後に残る大きな問題点が「家賃滞納」です。
 コレは今、私が現実に直面し頭を悩ませる課題で、大変
 長期に渡り、かつ精神的にも金銭的にも負担がかかる
 ことなのです。

 実は私、半年前に実家より家賃滞納10ヶ月の入居者を
 引き受けました。(築38年の借家)

 なにせ10ヶ月滞納のつわものですので、正攻法で
 進められる相手とは思えません。

 まず、滞納をしている本人と会うことからが、スタートです。
 それでも何とか、本人と面会することができました。

 本人から直接事情を聞き、話し合いをしました。

 家族構成

 主人(建設関連)
 奥さん(無職)
 子供10人

 その後何とか毎月遅れながらも家賃を払ってくれていましたが、
 ついに6ヶ月目よりまた滞納が発生。

 相手となかなか会えないため、早速督促状を書き、かなり強硬な?
 文章で入居者に郵送しました。

 督促状が効果があったのか、入居者は2、3日後に家賃を支払い
 に来ました。その督促状の文面は以下のとおりです。



      家賃支払いの督促及び解約通知


 ○○太郎様

 拝啓 貴下ますますご清祥のこととお慶び申し上げます。

 さて、○○様に於かれましては○○区○○○丁目○-○竹末借家に
 お住まいでございますが、平成16年7月より平成17年4月までの
 10か月分の家賃452,000円が滞納となっております。
 また平成17年12月分の家賃も未納となっています。
 度重なる家賃の催促にも拘らず、当方には一切誠意あるご回答も
 ご連絡も頂いておりません。
 依って、○○様には家賃を支払う意志はないと思われますので、
 12月一杯で「竹末借家の解約」を御通知申し上げます。
 尚、この通知を受け取り5日以内に何の連絡がない場合、訴訟を
 含めた法的手続きを開始させていただきますので、悪しからず
 ご了承くださいますようお願い申し上げます。

                       敬具


                  平成17年12月21日




 賃貸人 広島市中区○○町○丁目1−○ 竹末○○

 代理人 広島市中区○○町○丁目1−○ 竹末○○

 連絡先 ○○-○○○○



 ■しかし、滞納をするような人は少々ではへこたれません。
 督促状の効果もその月だけで、次の月からまた滞納です。

 相手にも「慣れ」が出てきたようです。

 変な慣れですね。

 この頃から代理の大家として、滞納者との格闘はハードになってきました。

 電話は一日10回ペースで掛け続けます。
 (本人は出てきませんが・・・)

 借家への訪問も一ヶ月に何回か行います。
 (本人とは会えません。)

 ついに堪忍袋の緒が切れて最後の強硬手段に訴えます。

 それは「内容証明郵便」です。

 初めて、内容証明というものを書きましたが、郵便局の規則の
 面倒くさいこと。

 文書は相手側、本人側、郵便局の保管用として
 3部作らなければいけません。
 
 1ページ以内に文字数と行が26文字20行か20文字26行。
 さらに
 2ページに渡れば割り印をしなければならないのだそうです。

 封筒の表には受取人の住所氏名。裏には差出人の住所氏名。

 「何で郵政省はこんな現実的でないルールを作るのか。」

 郵便局の職員に文句を言ってやりました。
 
 度々こういった事例があるのでしょう。

 その職員は「申し訳ありません」と謝っていました。

 最終的に2回書き直して合格しました。

 そしてついに内容証明を出すことに・・・。

 さあ、その後どうなったか?

 
 次号にご期待!


   これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
   解き明かします。
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   ★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
     否定することから始まります。


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