HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第230号〜
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◇ 『空室対策１１０番』
■ http://www.kuusitsu110.com
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2010.1.7 vol.00230
おはようございます。
空室対策アドバイザーの竹末です。
http://www.kuusitsu110.com/profile.htm
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
1/３日（日）のメルマガでご挨拶をしたんですが
まだ見ていない方もいるようなので
もう一度、
あけましておめでとうございます。
今年も、よりよい情報をお届けし
大家さんの賃貸経営のお手伝いをするつもり
ですので、よろしくお願い申し上げます。
さて、、、
この不況の中、世の中ではあらゆる商品にデフレ現象が起こっています。
この景気の悪さはまだまだ続きそうですね。
ご他聞にもれず、
我々家主の賃貸住宅も全国的に家賃デフレが進んでいます。
もちろん、私のアパートの家賃も下げました。（泣）
「下げた」というより
「適正な家賃に戻した」という表現でもいいかもしれません。
家賃については個々の家主さんの考えもあるので
一概に言えませんが、
やはり、周辺の家賃相場をよく調査、研究し
不動産屋さんとも相談し適切な家賃をつけるのが
入居対策に繋がるでしょう。
何も対策を打たなければ、家賃は下がる一方です。
建物に付加価値をつけ家賃を維持させる方法もありますが
このご時勢では、少々の付加価値をつけたぐらいでは
家賃を維持するどころか空室さえも埋まりません。
価格設定についてはこういう考え方もあります。
あなたの所有するアパートが入居者の持っている
「価値観」に見合うものかどうかということです。
物件の価値 ＞ 入居者の賃貸に対する価値感
（物件が入居者の賃貸に対する価値観を越えている）
こういう状況であれば、家賃は適正であり
入居者は見合う対価（家賃）を出し、納得して入ってくれます。
しかし、その逆であれば
入居者は物件に振り向いてくれず
すぐに去っていくことになるでしょう。
そこでよい方法が頭に浮かびました。
「商品の価格はお客様に聞いてしまえ！」
ということです。
今の時代は家賃が下がることより
「空室という問題」のほうが比重が大きいと思います。
家賃が下がることと、空室が長くなることと
どちらかを選びなさいと問われれば
私だったら間違いなく前者を選びます。
なぜなら、
長期空室で家賃が入ってこなくなることを考えれば
家賃の下落より、結果的に損失が大きくなるからです。
また、よく言われることは
「家賃を下げると入居者の質が低下する」
といいますが、
６００００円を５５０００円に下げたとしても
たかが５０００円ぐらいで、とたんに入居者の質が落ちる
ということはないでしょう。
ようするに
下落額の幅を見極めていればそういった問題は起こらないと思います。
あなたの所有する賃貸住宅（商品）はいったい、いくらなのか？
どのくらいの価値なのか？
自分で考えたって答えは出ないでしょう。
不動産屋さんに聞いてみたって
大家さんを目の前にして言いにくいところもある。
じゃあ、手っ取り早く消費者に答えを出してもらえば
いいじゃあないでしょうか。
たとえば
下限を決めた家賃の「入札制度」なんかもあっていいかもしれません。
入居者に家賃を入札して決めてもらうのです。
あなたの商品は一体どこまで下がるのか？
キャッチフレーズは
「入居者様へ
このアパート、いくらなら借りてくれますか？」
なんてね。
正月草々から、無責任なことを言いましたが
このことをよーく考えてみて欲しいのです。
実は、私も自分の物件の「真の家賃」を把握するために
仲の良い客付け会社の店長と相談したのです。
「で、本当のことを言ってこの物件、いくらなら、借りてもらえるか
あなたならどう思う？」と
「正直に言っていいから値段を付けてみてくれ、」というと
私の予測どおりの答えが返ってきました。
そうすると、本当にその値段に近いぐらいの家賃で私の
アパートは入居が決まりました。
もちろん、入居者と交渉した末にです。
これが現在の家賃デフレ時代の本当のお値段なんです。
店長が答えた家賃は、がっかりするようなお値段でしたが
これは明確に自覚すべきなんです。
家賃は経済状況によって変わります。
いや、変えなければいけない。
景気が良くなったらまた元に戻せばいいんです。
とにかく、空室が一番ダメです。
そもそも、我々家主は厳しい時代の中で、
商売をやっているわけですから、
経営スタイルを、無理やり押し通すのではなく、
その厳しい時代に対して、逆らわず、客観的な判断をして、
自分のビジネスを“変化”させていく方が、
むしろ、「経営方法」としては正しいんです。
だから、もう一度いいます。
「価格の決定権」は家主側にあるのではなく借り手にある！
入居者に家賃を値付けしてもらったらいいのです。
最後まで読んで頂いてありがとうございます。
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いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
1/３日（日）のメルマガでご挨拶をしたんですが
まだ見ていない方もいるようなので
もう一度、
あけましておめでとうございます。
今年も、よりよい情報をお届けし
大家さんの賃貸経営のお手伝いをするつもり
ですので、よろしくお願い申し上げます。
さて、、、
この不況の中、世の中ではあらゆる商品にデフレ現象が起こっています。
この景気の悪さはまだまだ続きそうですね。
ご他聞にもれず、
我々家主の賃貸住宅も全国的に家賃デフレが進んでいます。
もちろん、私のアパートの家賃も下げました。（泣）
「下げた」というより
「適正な家賃に戻した」という表現でもいいかもしれません。
家賃については個々の家主さんの考えもあるので
一概に言えませんが、
やはり、周辺の家賃相場をよく調査、研究し
不動産屋さんとも相談し適切な家賃をつけるのが
入居対策に繋がるでしょう。
何も対策を打たなければ、家賃は下がる一方です。
建物に付加価値をつけ家賃を維持させる方法もありますが
このご時勢では、少々の付加価値をつけたぐらいでは
家賃を維持するどころか空室さえも埋まりません。
価格設定についてはこういう考え方もあります。
あなたの所有するアパートが入居者の持っている
「価値観」に見合うものかどうかということです。
物件の価値 ＞ 入居者の賃貸に対する価値感
（物件が入居者の賃貸に対する価値観を越えている）
こういう状況であれば、家賃は適正であり
入居者は見合う対価（家賃）を出し、納得して入ってくれます。
しかし、その逆であれば
入居者は物件に振り向いてくれず
すぐに去っていくことになるでしょう。
そこでよい方法が頭に浮かびました。
「商品の価格はお客様に聞いてしまえ！」
ということです。
今の時代は家賃が下がることより
「空室という問題」のほうが比重が大きいと思います。
家賃が下がることと、空室が長くなることと
どちらかを選びなさいと問われれば
私だったら間違いなく前者を選びます。
なぜなら、
長期空室で家賃が入ってこなくなることを考えれば
家賃の下落より、結果的に損失が大きくなるからです。
また、よく言われることは
「家賃を下げると入居者の質が低下する」
といいますが、
６００００円を５５０００円に下げたとしても
たかが５０００円ぐらいで、とたんに入居者の質が落ちる
ということはないでしょう。
ようするに
下落額の幅を見極めていればそういった問題は起こらないと思います。
あなたの所有する賃貸住宅（商品）はいったい、いくらなのか？
どのくらいの価値なのか？
自分で考えたって答えは出ないでしょう。
不動産屋さんに聞いてみたって
大家さんを目の前にして言いにくいところもある。
じゃあ、手っ取り早く消費者に答えを出してもらえば
いいじゃあないでしょうか。
たとえば
下限を決めた家賃の「入札制度」なんかもあっていいかもしれません。
入居者に家賃を入札して決めてもらうのです。
あなたの商品は一体どこまで下がるのか？
キャッチフレーズは
「入居者様へ
このアパート、いくらなら借りてくれますか？」
なんてね。
正月草々から、無責任なことを言いましたが
このことをよーく考えてみて欲しいのです。
実は、私も自分の物件の「真の家賃」を把握するために
仲の良い客付け会社の店長と相談したのです。
「で、本当のことを言ってこの物件、いくらなら、借りてもらえるか
あなたならどう思う？」と
「正直に言っていいから値段を付けてみてくれ、」というと
私の予測どおりの答えが返ってきました。
そうすると、本当にその値段に近いぐらいの家賃で私の
アパートは入居が決まりました。
もちろん、入居者と交渉した末にです。
これが現在の家賃デフレ時代の本当のお値段なんです。
店長が答えた家賃は、がっかりするようなお値段でしたが
これは明確に自覚すべきなんです。
家賃は経済状況によって変わります。
いや、変えなければいけない。
景気が良くなったらまた元に戻せばいいんです。
とにかく、空室が一番ダメです。
そもそも、我々家主は厳しい時代の中で、
商売をやっているわけですから、
経営スタイルを、無理やり押し通すのではなく、
その厳しい時代に対して、逆らわず、客観的な判断をして、
自分のビジネスを“変化”させていく方が、
むしろ、「経営方法」としては正しいんです。
だから、もう一度いいます。
「価格の決定権」は家主側にあるのではなく借り手にある！
入居者に家賃を値付けしてもらったらいいのです。
最後まで読んで頂いてありがとうございます。
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