次回（第3期レンタル収納ビジネス経営）の
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はじめまして 賃貸経営コンサルタントの竹末治生です。 日本は今後急速な少子高齢化、人口減少を迎えます。 年金破綻、医療、介護費などの社会保障費の増大、財政危機の不安から自己責任、自己防衛という意識がサラリーマンや公務員、自営業者の間で拡がっています。 年金の問題にしても支給される額が今後保証されるかどうかは疑問です。 こういった混沌とした時代に「不動産投資」という概念が、サラリーマン層で受け入れられるようになりました。 サラリーマンが本業をしながら副業として不動産投資が不労所得になるということで、首都圏を中心にして７、８年前ぐらいからブームになり、金融商品などの投資リスクを避け不動産に興味を持つサラリーマンがこの投資にどっと参入しました。 しかし、現実は全国の賃貸住宅数の２１８３万戸に対して、４０７万戸もの空き家があるという事実。 また、全国で毎年４０〜５０万戸の賃貸住宅が新たに建設されているという供給過剰の事実。 さらにテナント・オフィスビルにあっても、リーマンショック以来の深刻な不況の影響があり、東京２３区を除いて、大阪を含むほとんどの地方都市では空室率が１０％をはるかに超えている状況です。 テナント、賃貸住宅とも日本の賃貸市場は量的には完全な飽和状態です。 このような悲惨な現実も見ないで不動産投資を目指すサラリーマンは後を絶ちません。 業界の不透明さも理解せずに、それによって利益をむさぶる輩の甘言に乗せられているとも知らずに今日も投資物件を血眼で捜す新米投資家がいるのです。 建設物の維持管理・メンテナンス ここで賃貸経営を長期で考える上で重要な要素がもう一つあります。 それは、建物の「永続性」です。 どのような用途の建物であろうと建築物を維持管理していくかぎりメンテナンスは必要です。 特にアパートやマンションのような賃貸住宅は倉庫や事務所店舗のような建物とは質的に違います。 人間が生活を営むための基本的な行為、食べる、寝る、排泄という行為を満たす器としての生活空間と考えれば、使用する上でのメンテナンスは過大なコストを要します。 ここに建物を管理していくため建物の存続期間に要する総コストを建物価値面から捉えたものがあります。 それが建築物のライフサイクルコスト（ＬＣＣ）です。  建物のランニングコストとは建物を維持させる費用です。（建物を解体し廃棄処分するまで） 一方、イニシャルコストとは建設費など初期投資費用です。 このランニングコストはイニシャルコストの約３倍掛かり二つを足したものがライフサイクルコストというのです。 この驚愕の事実を知ったとき、わたしは言葉が出ませんでした。 （図-1：UDIまちづくりステーション http://udit.co.jp/yougo_ta/310_1.htmlより） 建築物を維持管理するためにある程度の費用がかかるとは理解していましたが、まさかこれほどまでとは思いもよりませんでした。 何億という借金を抱え、修繕費用まで計算に入れている投資家が果たしているでしょうか？ 不動産投資は難易度が高すぎる 賃貸住宅経営は、建築や不動産、税務、ファイナンシャルとさまざまな知識が必要とされ素人が勉強するにはあまりにもハードルが高すぎます。 また、知識を習得するにも相当な時間がかかります。 そしてこの商売は何千万、何億という大きな借金を抱えなければなりません。 以前は借金が美徳といわれる時代もありましたが、これからの時代は東北大震災や大企業の倒産など何があるかわからない時代です。 ですから借金はできるだけ小さく「ローリスクミドルリターン」を目指さなくてはなりません。 またビジネスそのものが、安定性があることは必須です。 竹末が提案するこのビジネスは、事業としての簡易性、収益性、リスク性、将来性、ニーズ性を十分満足しています。 あなたが建築の知識がなくても不動産の知識がなくても、やる気と努力さえあれば誰でも簡単にできるビジネスなのです。 賃貸住宅経営は拡大する事業ではない 竹末は賃貸住宅経営を30年間見続けてまいりました。 今後、賃貸経営を継続していくか、事業として拡大していくかを考えたとき、これから10年先、20年先の賃貸経営は、リスクが大きく経営上のメリットがあまり感じられませんでした。 また賃貸経営は供給過剰で競争が激しく、空室を埋めるために設備投資にお金がかかりすぎること。大きな借金がリスクになってくること。巷でいう不労所得でなく労力がかかるビジネスになってきたこと。現在の賃貸経営は２０年前からすでに衰退期に入っていること・・・など。 こういった理由で賃貸住宅は今後、大きく伸ばし、拡大する事業ではないと判断しています。 賃貸住宅経営にもメリットがたくさんある しかし、賃貸住宅経営にはデメリットもありますが、メリットもたくさんあることは確かです。本来、賃貸経営は大きく儲かることはありませんが、堅実で安定したビジネスです。 長い目で見ると蓄積型ストックビジネスで通常の商売のようなリスクはありません。間違った経営さえしなければ、着実にお金を生み出してくれます。 そこで安定したビジネスとして、アパートやマンションのような賃貸経営以外で、そのメリットを享受し、活かせる賃貸ビジネスを探し始めました。そして何年も時間をかけ模索していました。 レンタル収納ビジネスという商売 その中で６年前、「レンタル収納ビジネス」という事業に着目しました。 そして、ＦＣには頼らないということを前提に１年間の研究を重ね、手探りで事業をスタートさせたのです。 しかし、スタートしたのは良いですが、なかなかレンタル収納ビジネスは軌道に乗りませんでした。 正直、一度はあきらめかけて撤退しようかと思ったこともありました。 が、投資金額を回収していないので中止するような状況ではありませんでした。 また、過去、フランチャイズビジネスで失敗していましたので、２度目の失敗は許されなかったのです。 そんな 不安な気持ちで日々を過ごし、オープンして６ヶ月目にやっとＨＰを完成させました。 果たしてインターネットの効果はどうなのかと、疑心暗鬼でパソコンの画面と毎日、毎日にらめっこをしていました。 インターネットを使って危機を回避 すると・・・ その１週間後にインターネットから、一人のお客様の申し込みの電話があったのです。そのときは、飛び上がって喜んだのを今でも覚えています。 その後順調に１ヶ月に３人ぐらいのペースで、残りのトランクルームが少しずつ埋まっていきました。 そして、オープン以来１年４ヶ月かかりましたが、ついに４０戸が満室！になったのです。 それ以降、レンタル収納ビジネスの経営と集客のコツを覚えた竹末は、２店舗目 もオープンしそれも難なく満室にし、現在は３店目開設の準備をしている最中です。 今回は竹末がトランクルームを開業して紆余曲折を経ながら満室にし、２店舗目をオープン。その後も店舗を増やしていくまでになったレンタル収納ビジネスの成功体験を皆さんに情報を公開するために講座を開催します。 約５年間かけて成功したビジネスを情報公開し、本気でこのビジネスをやってみようと思っている方に私のような失敗を二度としてほしくないという気持ちをこめて全てを話ししたいと思います。 需要の少ない地方都市での成功 はっきり申しあげまして、このビジネスは地元の地方都市広島で成功したビジネスモデルです。 経済レポートや購読率７０％を誇る大手地方新聞に記事として掲載されましたので、コンサルの依頼や金融機関支店長のコンサル依頼、ノウハウを盗用しようとする業者さんたちが私の事務所にたくさん押し寄せました。
しかし、一切、この経営ノウハウは誰にも公開していません。 そのノウハウをテナントの空室で困っているオーナー、大家さん、不動産投資家の方に今回は首都圏で公開することに決めたのです。 なぜ、竹末は首都圏だけで公開し地元で教えないのか？了見が狭いのではないか？という疑念もあるでしょう。 それは・・・ このレンタル収納ビジネスは、地方ではまだまだ成長導入期で市場が大きくありません。その小さな市場で竹末がコンサルティングした場合、同じスタイルのものがどんどん増えてパイ（お客様）の奪い合いになるからです。 そうなるとお互いが潰しあいになることは必至です。 そういったことを避けるためにあえてコンサルは避けてきました。そのほうがお互いのためになることだからです。 現実に、この５年間に市内でトランクルームが５店も廃業、撤退しています。その内の４店がＦＣ絡みです。 それほど、地方都市というところは首都圏と違い需要がまだまだ小さいマーケットなんです。実績を持ったＦＣでさえ、ニーズを掴めなかったのです。 しかし、このビジネスノウハウの情報を人口の多い首都圏でなら公開が許されると思いました。難しい市場で成功させたビジネスモデルを情報開示し、首都圏で普及させこのビジネスの成功者をたくさん輩出させたいと思っています。 |
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| それではこの講座の内容について興味がある方に少しご説明いたします。秘匿性の高い情報なので多くは語れませんが、以下のようなポイントとなります。 |
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| マスター講座の内容は、まだまだこんなものではありませんが、紙面の都合上ここまでしか掲載できません。もしあなたが実際にビジネスを立ち上げるなら、企画立案から経営するまで手取り、足取りコーチングさせていただきます。 さらにあなたにとって・・・ |
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| それでは4月に開催されたレンタル収納ビジネスマスター講座第1期生の声の一部を公表します。 |
| マスター講座第1期受講者の声をお聞き下さい |
| 自己保有の地方物件の1階テナントが空いているため、何とかできないかなと考えていた時にこのセミナーの開催を知りました。これだと思いプレセミナーに参加し、3月の本セミナーに参加する予定でしたが直前に大震災。4月に延期させていただき今回の参加となりました。長年にわたり竹末先生が蓄えられた経験と知識、実体験をつぶさに教えていただき本当に参考になりました。現在開設したばかりの自己物件HPの活用にも役立てることが出来そうです。まずは自分の物件で・・・その後その周辺に空き地や空きテナントを探し、実践してみたいと思います。ありがとうございました。（東京都 46歳 荒井信人様） |
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| 2日間という短い講座でしたが、内容の濃いものだったと思います。有料のこういった講座は初めてで不安もありましたが懇親会で他の方々の意見も聞け良かったと思います。気になった点としては、・すぐにスタート出来ない場合もあると思うので、ある程度の期間は相談に乗って欲しい（岡嶋政明 43 埼玉県） |
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| 具体的な説明で大変勉強になりました。竹末先生の実例を実際の収支まで公表していただいたので、これ以上の参考になる物はないと思います。今回のセミナーをもとに出来るだけ早くこのビジネスに取組みたいと思います。是非、有料でも結構ですから、成功までのアドバイスをお願いしたいと思います。ありがとうございました。（埼玉県 53歳 ＫＫ様） |
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| 2日間のセミナーは大変良かったです。市場調査、賃借物件入手が採算ポイントとなるようです。HPの内容が集客のポイントになりますが、全く知識が無いので課題となります。定年後に開業したいと思います。（ 東京都 57歳 ＡＨ様） |
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| メリットだけでなくデメリットや注意すべき点なども教えていただき大変参考になった。SEO対策についても知識を得ることができた。あせらず良い物件を探していきたいと思います。（神奈川県 38歳 ＡＭ様） |
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| 貴重な経験・実地からの情報ありがとうございました。受講が無駄にならない様に、ビジネスに活用できるようにしたいと思います。今回の出会いをきっかけに今後ともよろしくお願いいたします。（神奈川県 44歳 ＭＫ様） |
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| 2日間熱い講義ありがとうございました。実際に運営しているノウハウが詰まっていて素晴らしかったです。現地・現場・現実を良く把握していて、来ていてとても納得ができました。レンタル収納もバイク駐車場も盗難のリスク等が回避できれば、不動産を持たないでキャッシュフローを生み出せる素晴らしい投資（経営）だと思いました。私も小さく始めて、あせらず、あきらめずにすすめていきたいと思います。（茨城県 51歳 ＳＴ様） |
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| ビジネスを開拓していく1つのもでるとして発想の背景やアイデアを生じる要因や、具体化してゆくプロセスや姿勢に対して感動いたしました。（神奈川県 42歳 ＴＫ様） |
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| 収納ビジネス及びバイクパーキングにチャレンジしたいと思います。ノウハウのオープンありがとうございました。特にインターネット分析が肝と思います。（愛知県 53歳 ＴＯ様） |
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| 今後、期を重ねるごとに講座受講料を上げさせていただきますので、この価格でやるのはこれが最後です。そして今回特別に次のような、なかなか得られない特典をつけさせて頂きました。ここまで手厚いフォローをすれば、明日からでもレンタル収納ビジネスをスタートさせることができ、安定した収益を得ることができるでしょう。 |
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この「レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座」は、まずは説明会に参加していただき ● セミナー内容はどのようなものか？ ● 自分に合うものなのか？ ● 講師である竹末はどういう人間なのか？ ● 本当に成果が得られるのか？ etc・・・ それらを、しっかりと確かめた上で、参加を決めていただければと思います。 この「プレセミナー＆説明会」自体もノウハウが満載の濃い内容となっていますので、期待していただければと思います。（マスター講座を直接申し込まれる方は受講義務はありません。） |
受付は終了いたしました。
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| ※ 「プレセミナー＆説明会」の申込は８月８日24：00をもって締め切りました。 ※ マスター講座は満席につき募集を締め切りました。 |
※ 開場は17：30から。 ※ 懇親会の参加費は別途3,000〜4,000円程度と考えておいてください。 |
竹末治生からのメッセージ
| ２０１１年４月に研修を終えた1期生の中からすでに行動を起こす人が徐々に出始めています。さらには優良な物件を仕入れレンタル収納ビジネスを開始した人もすでに出てきています。竹末はやる気のある人へのバックアップを惜しみません。 そして、今回は、第２期生の募集となります。 私はこれまで２７年間、何百人もの大家さんの相談に乗ったり、個人資産の解決のためのお世話をしてきました。 また、プライベートなお世話をしたこともあります。 その都度、大家さんのために良かれと思ったことは全力でやってきました。 それゆえ、大家さんの悩みや不安、心配事は他の誰よりも理解しているつもりです。 これからは、あなたは今までのように一人ではありません。 ともに助け合う、協力できる仲間をつくり、私と一緒にレンタル収納経営を目指しましょう。 そして栄えある２期生として結果を出してください。 私が2ヶ月間全力でサポートいたします。 あなたと会場でお目にかかるのを楽しみにしております。 |
| 有限会社セル企画コンサルタント 一級建築士事務所 代表取締役 賃貸経営コンサルタント  |
| ※ 「プレセミナー＆説明会」の申込は８月８日24：00をもって締め切りました。 ※ マスター講座を受講の方は直接お申込ください。 |
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