HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第99号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2007.1.25 vol.0099
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不動産業者を変えろ！
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〜空室のコンサル事例〜
先日、ある女性のマンション経営者からコンサルの依頼がありました。
そのマンションは2LDK１０戸駐車場付。鉄筋コンクリート造３階。
築１０年。家賃は８５０００円です。
市内の閑静な住宅街で、歩いて２、３分のところにスーパーも有り
市内電車の電停から歩いて５分の、利便性の良い場所にあります。
外観もタイル張りで程度も上クラスのマンションです。
その女性大家さんとお話しましたところ、今現在は満室ですが
一年前に４戸が空室だったこともあり、来月１室空くので
とても不安になり私の事務所へ相談に来られました。
賃貸を管理している不動産業者は新築時からの長い付き合いで
この一社のみの依頼です。その他の不動産業者には依頼していません。
便宜上は専任物件ということになるでしょうか。
この不動産業者は町の零細の業者ではありますが、自社内でハウスク
リーニングの業務も受けたりしてなかなか商売上手な業者さんです。
しかし、その女性大家さんはその業者に対して不満を持っている様子でした。
話を聞いてみると、業者に対しての不満の一番大きな原因は、入居者が
成約したときに広告料として家賃の２か月分を支払っていることでした。
客付けは他の不動産業者に頼み、入居者を決めた客付け業者が１か月分を
報酬として受け取ります。そして元付け業者が家主から広告料という名目で
報酬を受け取るのです。東京や大阪のような都会ではよく耳にする話ですが
地方ではまだまだ家主側の色が強く全てがそういう状況になっているわけでは
ありません。
※元付け業者・客付け業者
⇒ http://www.home-knowledge.com/mag_yougo/kyakuzuke.html
今回は空室の危機感を持っている大家さんのため、家主さんの弱みに
つけこんで家賃２か月分の広告料を請求してきたようです。
客付け業者が報酬０．５ヶ月ではなかなか営業にも身が入りませんので
１ヶ月の報酬は当然だとしても、元づけ業者の報酬は１ヶ月でも良いはずです。
自分は何もしていないのですから・・・。
賃貸業者は今までどおり１ヶ月の手数料でも経営は十分成り立ってゆくはずです。
儲けようと思うから無理難題をオーナーにふっかけるようになり
こうして大家さんの業者への信頼感は徐々に失っていくようになるのです。
（ちなみに、この業者、税務署の査察が入ったそうですが・・）
また、その女性の大家さんは
「リフォームやハウスクリーニングも相場より高いのは知っている。
でも、入居者を連れて来てくれるという期待感で黙認していました。
しかし、４戸が１年も空いては・・・。」
女性大家さんの言い分も理解できます。
私は、その女性大家さんから不動産業者の処置に困っているという事情を聞き
こうアドバイスをしました。
「そこまで○○さんが言われるのなら、その業者に活を入れてあげましょう。」
「その業者にこういいなさい。」
「実は今度退出する部屋の件ですが、私の昔からの知り合いの友人（私のこと？）
が不動産会社をやっていて、そんなに長く空くようならウチで入居者を
付けてあげようといっているのです。それでも良いですか？」と。
「するとその業者はきっとこういうでしょう。」
「それは良いですが、必ずウチを介してやってください。」
「あなたはその業者と専任契約を結んでいるわけではなく、長い付き合いという
しがらみに縛られているに過ぎない。そのしがらみがあるから業者の思うように
されるのです。」
ここは事務的に且つ、あちらにも敬意を払って「あなたのところでもやって
もらいますが、私の親しい友人にもやってもらいます。」と言い切ってください。
優柔不断な伝言は絶対に禁物です。
「そうすれば、たぶんその業者は血相を変えてあなたのところへ飛んでくる
でしょう。」
「何故かって？ あ・な・たを取られたくないからですよ。」
「そうすれば、たぶん以前のように一年も部屋を空けておくことは無いでしょう。
募集を開始して一ヶ月以内に入居者を連れてきてくれるはずです。
いやいや一ヶ月どころか１週間でも連れてくるかもしれません。
手のひらを返すように・・・ね。」
なんだ？やればできるじゃん。
「あなたはその業者にとってお金を生み出すキャッシャーの役割なんですよ。
そのお金を生み出すキャッシャーを他所に取られるぐらいなら、先に入居者を
入れ込んでしまおうということになるんです。」
「そしてあ・な・たを余所見させないように囲い込んでしまおうという行動に
出るでしょう。」
その女性大家さんは私の言うことを笑いながら理解し、そして帰り際に私に
言うのです。
「私にそんな芝居が打てるかしら・・・？」
「大丈夫、私の言ったとおりにすれば必ずうまくいきますよ。」
このテクニック、何十回使っても全部成功しています。
不動産業界の仕組みと業界の人間の心理を把握していれば、お金を掛けずに
打つ手があるということです。（空室を埋めるために）
さあ、この結末は一体どうなるでしょうか？
この女性大家さんが行動し、結果が出たら皆さんに報告しましょう。
以前も、これと似たような内容で書いています。
参考までに⇒ http://www.kuusitsu110.com/meru/merumaga-87.htm
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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