HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第92号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2006.11.30 vol.0092
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住宅・建築メーカーのＲＣ造は、ほとんどが丸投げ？
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※ＲＣ造（鉄筋コンクリート構造の建物）
私は以前、ある大手メーカーの土地活用の営業部に在籍しておりました。
そのメーカーは鉄骨系のプレファブの住宅やアパートを得意としています。
私は元々建築設計事務所出身ですから、鉄筋コンクリート造の建物は
他の構造のものと比較して得意な分野です。
素人の土地オーナーさんは、「建築系のメーカーはどんな構造の建物
でも建てることができる」と信じ込んでいる方が多いようです。
しかし、ここに大変な誤解があるのです。
建築業界では、建設業を商いとしていても、それぞれに得手、不得手が
あるものです。
大は超高層のビルや大規模建築物から。小は木造住宅やリフォームに
至るまで。建築物には様々なスケール、用途、構造があります。
ところが、発注者である建築主（オーナー）は、どれもこれも建築物で
あれば同レベルで見るきらいがあるようです。
お医者さんが内科や外科、小児科や耳鼻科眼科などに分類されるように
建築会社にも得意とするもの、不得意とするものがあります。
１０数年前のお話ですが、私は４階建ての鉄筋コンクリート造店舗付
マンションを、あるオーナーから受注しました。
建築主より依頼され全てを任せられる喜びは、何ものにも代えられません。
私は、早速、社内で体制を整え、技術スタッフの手配や予算の調整を行いました。
そして社内的にコミュニケーションを取りながら進めていったのですが
いざ、着工の段階でＲＣができる技術スタッフがいないと社内の上司が
言いだしました。
事前に社内でＲＣ造ができると上司から確約されていたにもかかわらず
この始末です。（信用した私が悪かったのですが・・）
建築主には上司が同行し上司自身の口から直工事をすると伝えてあります。
ですから、はっきりいって社内の人間に約束を破られたわけです。
こんな大手建築メーカーでもたった一つのＲＣ造を管理する技術者や
下請け体制が整っていないのです。要はそのメーカーはＲＣに関して
施工能力がなく「不得意な工事だった」ということです。
その後、この会社の人間達はどうしたかといいますと・・・
私が受注した物件をある知名度のある大手ゼネコンに「丸投げ」
をいたしました！
私自身も納得はいきませんが、宮使いの身です。できないものは仕方がない
と諦めました。が、その後のことです。
その受けたゼネコンからまた地元中堅クラスのゼネコンに再度「丸投げ」
されたのです。寝耳に水とはこのことです。
このことは元請建築メーカーの私達でさえ知りませんでした。
工事中に発覚しましたが、我々建築メーカーもなめられたものです。
最終的な原価は一体いくらなのでしょうか？
たぶん荒利２５パーセント⇒荒利１０パーセント⇒荒利７パーセント？
下請け業者は仕事を回転させているだけ。そして受注価格の４０パーセント
ぐらいは建築主のご負担です。
そして２億円の物件はたらい回しにされ、建築主と私の「建築への想い」は
はるか遠くに行ってしまったのです。
もちろん、建築主に「丸投げ」のまた「丸投げ」であることは一切
洩らしてはいません。このことを正直に伝えれば「ウン、いいですよ。」
というお客さまはまず、いないでしょう。
まさに建設業界の実態、恥部が浮き彫りにされた出来事でした。
建設業の人間達は、社内の同胞でさえだますことが得意な連中です。
企業の倫理観は、私と建築主との信頼感を壊すのをなんとも思ってはいません。
素人のオーナーさんは大手という名前、看板だけで信用して建築を発注する
ことが多いのですが、大手であろうと実態はこんなものです。
しかし建設業界ではこんなことは日常茶飯事で、びっくりすることではありません。
建築を発注したその建築会社がやってくれているものだと思っていても
実は聞いたことがあるような他の会社がやっているなんてことはよくあることです。
最終的に「それを受けた企業が責任を取るんだからいいじゃあないか」と
いっても、もしそれを知ったら建築主には欺瞞が残るでしょう。
「丸投げ」も使い方しだいですが、実際に関わってみるといろんな問題が
起こりました。元請も下請けもそれぞれが「強い責任感」を持たずに
やっていることですから、建物にも愛情がこもらずどうしても手抜きや
ミスが多くなります。
また、統括する元請会社の管理はどうなのかといえば
技術屋一人が他の現場との掛け持ちで工程管理をするだけ。
下請けから上がってきた施工図のチェックなし。
誰もチェックしないアルミサッシュの施工図を営業の私がチェックする始末。
丸投げの丸投げですから実行予算はぎりぎりで余裕なし。
一事が万事この調子で建物を建てるのですから、品質の良い建物ができる
わけがありません。
あなたが大手のブランドだけを信用して発注しても結果はこのようになるのです。
時々、街で大手木造住宅メーカーが看板を掲げて、大きなＲＣ造を建設している
のを見かけますが、中身はいったいどうなんでしょう。
ひょっとして「丸投げ」の「丸投げ」さらに「丸投げ」かもしれませんよ。
ダブル「丸投げ」がトリプル「丸投げ」か？
住宅メーカーにはＲＣの施工能力はありません。
発注しても工事は丸投げされることは覚悟してください。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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