HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第91号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2006.11.24 vol.0091
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不動産投資はお止めなさい
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不動産投資は今、全国的なブームを迎えています。
本や雑誌、インターネットなどのメディアに乗り投資ブームが
全国に広がっています。また東京ではミニバブルが起こっており
それが地方の政令指定都市にも波及しています。
ファンド会社による投資ビルの買収や政府の経済政策が後押しし
全国の主要都市市街地の不動産価格は軒並み値上がりしています。
このようなご時勢に、法人も個人もこぞってこの投資市場に参入し
「現物取得」に励んでおられます。
投資ブームの波に乗り利益取得する法人は、ブームが冷え込んで
後退すれば、さっさと撤退する責任のない連中ですから、我々が
感知するところではありません。
しかし、個人となるとどうかなと思うところがあるのです。
最近は素人大家さんが5,10年程度経営した経験を元に執筆された本が
たくさん出版されるようになりました。
本屋さんへ行くと団塊の世代を狙った「○歳から始める不動産投資」
「○年で資産何億！年収○○万円！」なんて本まであります。
本屋さんで手にした素人大家さんの書いたことを真に受けて自分も
億の資産を持てると思い込み「○才でリタイヤ」とか「会社を辞めて大家稼業」
と夢を描いている大家予備軍がたくさんいらっしゃるようです。
その内、修繕費と空室で首が回らなくなりその物件を安く売り飛ばす
のが関の山です。仮に売れたとしても売却代金が負債を下回るように
なり負債が残る可能性もあるのです。
年金型ビジネスには違いありませんが、何にもせず生きている間に
入ってくる年金とは質的に違います。
アパート経営の場合は「手間」と「時間」と「お金」がついてまわるのです。
「手間」と「時間」を誰かに肩代わりしてもらえば、アパート経営が
続く限り、儲けを誰かに搾取されることになります。
このメルマガでは何度も申し上げていますが、アパートやマンションは
新しいうちが旬です。仮に築20年のものを少々リフォームして
客がついたところで４〜５年もすればその効力もなくなります。
建物の朽廃がいったんストップするだけでその後さらに進行してゆきます。
ありきたりのものでありきたりの市場では、あとからゾクゾクと生れてくる
最新設備のアパートやマンションには勝てません。
元々土地を所有する地主の資本力は投資家のレベルを超えるものです。
それに対抗するためには新たなる付加設備をアパートに投資しなければ
入居者は満足してくれません。
土地も持たない零細の投資家が地主の資本力に勝てると思いますか？
老婆心ながら私はこんなことをこのメルマガでずっと言い続けています。
賃貸経営は皆さんが思っているほど良いものではありません。
また、皆さんが思っているほど儲かるものでもありません。
ブームに乗らされて借金を増やすことだけは避けるべきです。
「借金は入居者が払ってくれる。」と金持ち系の本には
書かれていますが、部屋が空いて入居者がいなければ
あなたが負担しなければならないのです。
あなたが損をすれば、他の誰かが必ず儲けているはずです。
儲ける人たちは、誰かの犠牲の上に成り立っており
世の中は常にそういう仕組みで回っています。
知識と聡明な判断力を持たなければ誰かにカモにされるということです。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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