HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第90号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2006.11.17 vol.0090
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建築のコストダウンはＣＭ方式で
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アパートやマンション、住宅などの建築であれば、どんな建物でも
２０〜３０パーセントはコストが落ちる方法があるのをご存知ですか？
私がそれを知ったのは８,９年前でした。
当時、私はその方式を知り、天と地がひっくり返るほどの衝撃を受けました。
そのサービスは「ＣＭ方式」と呼ばれ、建設業界では画期的なことでした。
例えば、建築主が一億円のマンションを建設するとして建築コストが
２０パーセントダウンしたとしたら
１００００−２０００＝８０００ですから
８０００万円でマンションを建てることができるのです。
また、２０００万円の注文住宅を建てるとして２０パーセントダウンしたら、
１６００万円で住宅が建てることができます。
もし、一流住宅メーカー（○○ハウスの類）の建物と比較した場合
私の予測では、同じ広さ、設備、仕様だとしても３０パーセント程度は
違ってくるでしょう。
なんといっても日本の建築費は世界一ですからこれは大きいですね。
この話はテレビのコマーシャルによく出る○○ホームのローコスト住宅の
ような話ではありません。安かろう悪かろうという問題ではないのです。
「建築費を値切るのか？」というそんな低い次元の問題でもありません。
もちろん、当初設定した品質や機能を一切落とすことなく
ある方法で建設費を下げることができるのです。
建築主は一つの建築会社に建設を依頼することがあります。
それを業界では「特命工事」といい、他との比較ができませんので
競争原理が働きません。競争原理が働かなければ高く不透明な価格を
建築主が押し付けられることがあります。
それでは、この「ＣＭ」について簡単に説明しましょう。
ＣＭはコンストラクションマネージメントといって『建設業界の不透明で
古い体質を排除し自由な価格競争により品質、機能性を落とすことなく
建築費をコストダウンする』ことです。
アメリカではＣＭ方式は一般的な方法ですが、日本では設計・施工を
建設会社に一括発注する方法が主流となっています。
通常は皆さんがよく知っているような工務店やゼネコン、建築メーカー
などに建築主が発注します。その後、それらは元請となって
各工種別に専門工事会社やメーカーに発注します。
そういう建設業界のネットワークを「系列」といいます。
総合建築会社や専門工事会社が多数参加しその中で競争入札を行い
工種別の最低価格を選び出しそれを集積した価格で総工事費を決定します。
（建築工事の工種を一つずつバラバラに分解して価格の低いものを採用する）
※住宅などでは２０工種以上の職種があります。建築会社、専門工事会社
含めて５社づつ声を掛けるとすれば１００社以上になります。
１００社以上にいっせいに見積もり依頼比較をすることになります。
そして建設会社の系列を超え、最低価格を出した会社の寄せ集めで構成する
仮のグループが建築工事を請け負うというものです。
詳細に説明すると、紙面がいくら有っても足りませんので割愛しますが
この方式を採用すると最終的に建築工事費は大きく下がります。
通常の役所の公共工事などの入札よりも更に下がる入札方式です。
冒頭で申し上げたように２割も３割も工事費が落ちるのが
当たり前の話なのです。
この日本型コンストラクションマネージメント（ＪＣＭ）は、一般の人々に
あまり認知されていません。構造偽装事件で少しは業界のことが暴露され
ましたが、まだまだこの業界のことを知らない消費者が多いのです。
参考までに・・
東京のあの六本木ヒルズもこのＣＭ方式で建てられていますが、知ってました？
特に建築費が採算性に影響を及ぼすアパート・マンション経営には、
検討に値するサービスではないでしょうか。
仮に１億円のビルを建て、ローンを組み、年間手元に２００万円残ったとします。
１億の価格が２割ダウンの８０００万円に下がった場合
ローン２０００万・金利３．０パーセント・３０年返済という条件で
試算すると月に８４，３２０円。１年に直すと１００万円程度、手元のお金が
増えることになります。
そしてこれが３０年続いたとすれば３０００万の現金が建築主に残るわけです。
計算上では有りますが、建築工事費がコストダウンする効果は大きいですね。
このように建築費のコストは経営に大きく影響するかがよくわかります。
品質を保ってコストダウンができるこのＣＭという方式は、建物を建てる
建築主には一考に値するものではないでしょうか？
これからアパートやマンションを考えている方には貴重な情報と言えます。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。 ・
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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