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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。 ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ ◇ ■ アパート経営で成功する人・失敗する人 ◇ ■ http://www.kuusitsu110.com ◇ ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 2005.3.15 vol.0009 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 目次 ◇ コンサルティング物件実例その1 ◇ ターゲットの絞込み ◇ 今日のワンポイントアドバイス ●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ コンサルティング物件実例その1 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━● 私がコンサルティングをした学生用賃貸マンションが、2月に完成しました。 RC造4階建て(鉄筋コンクリート壁式構造) 1DK 8戸 敷地面積 33.6坪 一戸住居面積 28u の単身者用賃貸マンションです。 2月末にオーナーさんへ満室でお引渡ししました。 事前に募集をかけ、わずか3週間で8戸すべてが決まりました。 家賃は相場の一割り増し。 相場の家賃が45,000円程度。 募集家賃は49,000円。 大学生の居住期間が4年と考えて(たまに5年滞在する学生もいるが?) 4,000円×8戸×12ヶ月×4年=1536,000円 4年間だけは、相場よりこれだけ儲かる計算です。 4年後に学生の入退去があった時、 「入居が難しいようであれば家賃は相場に戻す」 「この家賃は新築だから取れるのであって、一回転すれば もはや新築ではありませんよ。」 オーナーさんはその家賃がずっと続くものだと錯覚します。 そのため、時期を逃して何ヶ月も空室が続くようになります。 ですから、このことを肝に銘じて経営を行うようにアドバイスしています。 実はこの物件、不動産会社に客付けを任せたにもかかわらず その不動産会社は一件も決めずにオーナーさんが全て決めてしまいました。 その理由は、私とオーナーさんでチラシ、写真等を作り大学の学生課 に出向き、大学側の斡旋物件として登録してもらったからです。 もちろん、菓子折りを持参して・・ さすが大学の信頼度は抜群で、オーナーさんは現地で待機し 大学学生課の紹介で次から次へと来る入居者の案内、内見をこなし その場での決定者を不動産会社に送り込んだのです。 但し、断っておきますが この大学の学生課の紹介の場合、入居者から仲介手数料を取っては いけない条件なのです。 オーナーさんが客付けした訳ですから、不動産会社と話し合って 仲介手数料の半額をオーナー側から支払います。 ここでのポイントは大学学生課との連携プレーとオーナーさんの すばやい行動です。 大学の学生が学生課にある掲示板を見て、それを学生課に 問い合わせ、学生課から大家さんに連絡があります。 大家さんは常に携帯電話を持ち、学生課から連絡があれば 現地で待機し学生を待ちます。 入居者が現地に来て、誰もいない物件を見て決めるのと 大家さんに直接会い、内容を確認して決めるのでは大きな違いがあります。 通常、入居者は何軒も物件を見て回ります。 しかし、実際家賃が相場より、一割も高いにもかかわらず、 12人が内見して8人がその場で申し込みをしています。 内見決定率は66パーセントという高い成約率です。 大家さんはこの3週間の大学側のスケジュールやデーターを 詳細に記録していますので、この大学学生課の入居システムを 体験上自分のものにし、4年後もきっと空室を埋めることでしょう。 傾向と対策を自ら学習したわけです。 しかし、いまさらながら大学学生課の威力に感心いたしました。 どんな優秀な不動産会社よりも営業力がありましたね。 オーナーさんも自分で決めた満足感と早期入居で大喜びです。 もし、不動産会社に全面的に委託していれば、こんなに早く 決まらなかったでしょう。 大家さんの真剣な努力の成果です。 その後は誰にも頼らず、大家さん一人でもやっていけるはずです。 この実例は近い内にHPにてアップし、ご紹介します。 ●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ターゲットの絞込み ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━● 賃貸住宅が新築であっても中古であっても入居者層を想定する事は 重要なことです。 いわゆるコンセプトを持った賃貸住宅です。 入居者層を検討するうえで職業、年齢、性別、所得等様々な要素が 考えられます。 コンセプトを明確にすると、ハード面ソフト面においても それに対する施策が打てるようになります。 大家さんは自分のアパートに入る入居者のイメージを 持ってください。 それは入居者が決めることですから、 仮に自分のイメージと違う入居者が入ったとしてもかまいません。 しかし、ターゲットを特定することによって 不動産会社に伝える入居者イメージや入居促進のための マーケティングやツール作り、あるいはリフォームのやり方 不動産会社の選択や選別、変更するときの目安にもなり、 しいては影響を与えることにもなるからです。 あなたのアパートの入居者ターゲットはどんな人たちでしょうか? たとえば 1.男子学生 2.女子学生 3.男性社会人 4.女性社会人 5.新婚夫婦 6.子供連れ家族 7.男性単身高齢者 8.女性単身高齢者 9.夫婦高齢者 10.単身外国人 11.夫婦外国人 12.ペットを飼いたい夫婦 13.ペットを飼いたい単身者 まだまだ考えられますが ターゲットはこんなにも分かれます。 また、地元の人間なのか。他地域から転勤してきた人間なのか。 低所得者か中流家庭なのか。それとも高額所得層なのか。 全てを受け入れようとしても限度がありますね。 あなたのアパートのキーワードを知ることにより 検索エンジンで検索していくことができます。 ためしに高齢者 賃貸 入居者という言葉をキーワードとして インターネット検索してみてください。 →http://www.jpm.gr.jp/contents/senior/ そこを詳しく調べてみると国や自治体で高齢者の受け入れを 斡旋している機関があります。 高齢者入居促進制度という制度がありました。 正確に言えば「高齢者円滑入居賃貸住宅登録・閲覧制度」といいます。 また、それに付随して家賃債務保証制度というものもあります。 ここであなたは、高齢者という入居者を斡旋する公的な制度を 知るようになりました。 この制度を利用することによってあなたの古いアパートの空室を 埋めることができるかもしれません。 需要に特化した賃貸住宅はまず、明確な入居者層の絞り込みを することです。 ターゲットの絞込みをすることによって その賃貸住宅のコンセプトを決定し、どこへ行けばその入居者の 需要があるのか、あらゆる手段を使い探すことができます。 仮に不動産会社に委託したとしても、チラシや広告、看板に 書かれる文言でターゲットに呼びかけることもできるわけです。 ペット可賃貸住宅で「ペットを飼いたい人のためのアパート、 マンション!」 と訴求すれば、ペットと一緒に住みたい入居者はきっと振り向くでしょう。 「子供がいても安心!隣の人に迷惑をかけないメゾネット 戸建て風アパート!」 と訴求すれば、子供がたくさんいて人に気兼ねしたくない夫婦は きっと振り向いてくれるでしょう。 さあ、あなたの古いアパートのコンセプトは一体何でしょうか? 考えてみてください! ┏□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□┓ 今日のワンポイントアドバイス ┗□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□┛ 賃貸住宅のコンセプトをもつことは非常に重要だ。 コンセプトを想定することによって、あらゆる手段方法を 講じることができる。大家さんが空室を埋めるための努力とは コンセプトを決定し、ターゲットを絞り込み、ターゲットが どこに行けば探せるか、探すためにどういう方法を取ればよいか きっと答えが出てくるはずだ。不動産会社に丸投げし、何かに 頼る大家さんは「負け組み大家さん」に成り下がる。 これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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