HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第86号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2006.10.18 vol.0086
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不動産会社の家賃相場観は正しいのか？
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先日もお話しましたが、築１３年の私のアパートを試験的に今までの
家賃から３０００円値上げして不動産会社に依頼をしたところ
わずか１０日で入居者が付きました。別にリフォームをした訳ではなく
前入居者が退去した状態で入居募集を掛けたものです。
今の時代で家賃を上げることが非常に難しいのは皆さんもご存知ですよね。
東京ではたいした家賃値上げではないかもしれませんが
地方においては、たとえ３０００円であろうと、古い借家の家賃を
上げることなど「至難の業」です。
取らぬ狸の皮算用で３０００円家賃を値上げすれば
３０００円×１２ヶ月＝３６０００円
入居者に３年住んで頂ければ３６０００円×３年＝１０８０００円
５年住んで頂ければ３６０００円×５年＝１８００００円
が大家の懐に余分に入る計算になります。
もちろんこれはアパート一室だけの話ですが
これが２室３室と増えてくれば経営も楽になるでしょうね。
ここで私が申し上げたいのは
「不動産会社の付ける家賃値つけは果たして本当に正しいのか？」
また、「不動産会社の地域家賃相場観は間違いないのだろうか？」
ということです。
これまでの不動産会社の家賃査定を、疑ってみる必要もあるの
ではないでしょうか？
彼らは賃貸の専門家です。毎日毎日業務に携わりたくさん
の賃貸物件を見続けていますから、地域の家賃の把握は私達以上です。
家賃相場もよく熟知しています。
しかし、ほとんどの不動産会社は家賃査定に関してはさほど
根拠のない独特の勘で値付けをしているのが実態です。
土地でいえば比較事例法に似た査定法で、近隣のあそこが
これぐらいだからこの大きさで、この設備で、いくらというような
感覚的な査定なのです。収益還元のような積み上げ方式でもありません。
（新築の場合の家賃査定法はちゃんと専門書に計算法が
記載されています。）
大家の立場から云わせてもらえば、このアパートのことをどれだけ
彼らが知っているのかといいたいのです。
また客観的に見る入居者の価値観やニーズがマッチしていれば
家賃に上限はないともいいたいのです。
もちろん、私は仕事柄、地域の家賃を熟知しています。
家賃の安い、高いはその物件を見れば一目でわかります。
本来家賃相場というものはその地域の賃貸市場によって形成される
ものでありマーケット、入居者の需要供給のバランスによって
決定されるものです。
不動産会社にとっては入居者を決めるためには家賃は安ければ
安いほど良い。
一方建築会社や建築メーカー、家主側にとっては家賃は高ければ
高いほど良い。
この二つの相反する利害ある立場の人たちが地域の家賃を決めています。
話は余談になりますが
私がメーカー時代に人口約６万の地域でアパートマンション建設の
シェアー率９５パーセントで市場を牛耳っていたときがありました。
その頃、その地域の家賃は不動産会社が決めるのではなく
私一人が全てを決めていたのです。
その後その地域の家賃価格は定着し、地域の家賃は私一人で作ったような
ものでした。
私が思ったのは圧倒的なシェアーを持っていれば、人間一人の力でも
その地域の家賃を作れるということです。
不動産会社にとって「決まりやすい価格」が家賃の相場ということに
なるでしょう。
「決まりやすい」ということは入居者を集客し成約する自分達に
とって、「都合のよい家賃」を意図的に作っていることになります。
家賃が下がる元凶は、不動産会社自身だったことに気が付きませんか？
不動産会社自身が市場の入居者に敏感に反応し、勝手に作り上げたもの
にすぎないのです。
ですから不動産会社の付ける家賃査定が必ずしも正しいわけではありません。
大家さんは、地域の家賃相場をよく調査、研究してご自分が
納得できる家賃価格を決めてもかまいません。
最終的に、高い安いの価値判断は入居者が決めるのですから。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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