HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第80号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2006.8.30 vol.0080
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目次
◇ １０年後、２０年後、空室にならないアパートづくり
◇ 居住面積が広めの賃貸住宅をつくる
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１０年後、２０年後、空室にならないアパートづくり
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〜アパート経営の将来を読む〜
「１０年後、２０年後、空室にならないアパートづくり」
というテーマは７月２９日賃貸住宅フェアーの中国電力
ミニセミナーで与えられたテーマでした。
「今後考えなければならない重要なテーマだ」と思いました。
日頃現状の賃貸住宅しか分析したことがなかった私には
考えさせられる非常に良いきっかけであったと思っています。
しかし、良いテーマではありますがじっくり考えると
「この、スピードの速い時代に、１０年先でさえ読めないのに
ましてや２０年先のアパートの将来を読むことができるのだろうか？」
ここ２０年のアパートの文化や歴史は、考えられないほどの
住環境の変化が見られます。生活が豊かになり、利便性ばかりを
追いかける日本人を満足させる賃貸住宅経営を予測するのはとても難しい。
そこで、私なりに「独断と偏見」で将来を予測してみました。
▼▼ ▼▼
●居住面積が広めの賃貸住宅をつくる
わが国の賃貸住宅の歴史を考えると、２０年以上前のアパートやマンション
と比較して、現在の賃貸住宅は居住面積が広くなりました。
特にここ最近のメーカーや建築会社が建設する賃貸住宅は
ゆったりとした広さのプランが目立つようになっています。
賃貸住宅の入居者は、世帯の家族構成によって間取りを使い分けて
いくものです。単身者、新婚、DINKS、ファミリーなどの世帯に
相応しい大きさも、今までのもの以上に広くなっているようです。
これからの賃貸住宅は、アパート経営でいかに儲けるかではなく
いかに満室経営を維持し空室をなくすかということであり
目先の利益を追うことだけでは、いずれ１０年後には破綻します。
市況は全国いたるところで供給が満たされ、借り手市場になって
いることは、皆さんすでにご存知のことと思います。
そのためにも今後は企画の段階で、１０年後２０年後に対応できる
良質な賃貸住宅が要求される時代になります。
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〜過去の事例その１〜
私がメーカー時代、２０数年前に建てたアパートの中で
こんなことがありました。
当時のファミリータイプとしては間違って？
広めの３LDKタイプのアパートを建ててしまったのです。
（表現が適切ではないかもしれませんが・・。）
その頃通常の3DKのアパートの居住面積は５０〜５５M2が主流です。
また、その頃は家賃の取れる部屋の数で勝負していました。
部屋の数が多いほど、家賃が取れる傾向にあったのです。
６帖のDKに４．５〜６帖の和室３つで3DKになります。
駐車場一台をつけて、込みで６５０００円というふうな家賃の値付け
をしていました。
ところがそのとき、常識をはるかに超える６５M2の3LDKを建てて
しまったのです。６５M2といえば通常の3DKより１０M2、約３坪多い
アパートです。今では珍しくはありませんが、その当時は非常識です。
正直、建てるまでは不安でした。
面積が大きいためそれなりの高めの家賃設定です。
広い住宅を望む入居者がいることは知っていても、この郊外の田舎で
その家賃が払える人がいるのか？とても不安でした。
しかし、それは杞憂に終わりました。
建設途中から満室になったのです。
「おっ 家賃が高いのに、結構入居者がいるもんだ。」
そんな感じを受けました。
それ以後、その建物は２０数年間ほぼ満室状態で経営されており
現在でもしっかりその役目を果たしています。
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〜過去の事例その２〜
またこんなこともありました。
１８年前のメーカー時代に建設した事例です。
その建物はアパートを建てるには、土地の広さが十分ではありま
せんでした。それでも土地の有効利用をして９帖のDKと８帖の
和室の1DK、駐車場一台付です。
当時の単身者用といえば２５〜３０M2程度の大きさの1Kが一般的です。
ところがこのプランでは４０M2の大きさになってしまったのです。
これも１０M2以上大きく３坪多い1LDKです。
このときも入居がちょっぴり不安でした。
今でこそ珍しくはありませんが、当時１LDKというのは大変珍しく
家賃も２DK並みの家賃で、はっきりいって「郊外の田舎」です。
しかし、結果は建設途中で満室になり、全ての部屋に単身者の方が
入居しました。
１８年経た現在でも十分通用する物件となっています。
１８年ぶりに会ったオーナーからの話では
「今も常に満室ですよ。近い内にローンは完済します。
良いものを作ってくれてありがとう。」
この話を聞く限り、オーナーには空室の危機感などこれっぽっちもありません。
１８年間の実績が自信となって顕れています。
この２０年前の二つの実例をじっくり思い起こしてみても
居住面積が広めの賃貸住宅が将来にわたって通用することが
判ってきました。
「これからのアパートやマンションは居住面積が広めのものを建てる。」
ことです。
１０年後、２０年後、空室にならないアパートづくりを考える上で
将来のために広めの賃貸住宅を建てる事が【空室対策の秘訣】です。
但し、次のことはいえると思います。
広めだったら何でも良いというわけではなく
スタート時の家賃設定が安かった、ということも忘れてはなりません。
家賃が安くて広いから空室にならずに満室経営が維持できたのです。
家賃が高くて広いものは対象にはならないでしょう。
家賃はバブル時まで常にインフレ基調でした。
建てればどんどん入居者は入るし、家賃も常に上がっていきました。
しかし、現在供給が需要を完全にオーバーしている市況では
たとえインフレの時代になろうと、家賃はアップする見込みはありません。
新築時に目一杯つけた家賃は７〜８年後には確実に下がります。
今後も永久にそうなるでしょう。
古くなっても家賃が安くて広いから、入居者が入るわけであって
家賃が安くて狭ければこのような良好な入居は望めません。
入居者にとって
「古い物件だけれど家賃が安くて面積が広いアパートだから入ろうか。」
ということになるのです。
広いけれど古くて家賃が高いと入居者は振り向きません。
このことを踏まえて
「１０年後、２０年後、空室にならないアパートづくり」
を目指さなければなりません。
「賃貸住宅の面積が広い」ということは入居者にとって魅力が
あるものなんですね。
条件面でのマイナスにはなりません。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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