HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第8号〜
| 【メールマガジン登録】 | Powered by
 ※購読は無料です |
これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
◇
■ アパート経営で成功する人・失敗する人
◇
■ http://www.kuusitsu110.com
◇
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
2005.3.8 vol.0008
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
目次
◇ 空室の原因を見つける方法
◇ 今日のワンポイントアドバイス
----------------------------------------------------------------------
●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
空室の原因を見つける方法
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━●
何が空室の原因になっているのか
1. それは外部的要因なのか？
2. それは内部的要因なのか？
3. それは経営上のハードな要因に依るのか？
4. それは経営上のソフトな要因に依るのか？
見つけ出す作業が必要です。
●それを探る方法はチェックシートを作ってみることです。
要因を外的要因と内的要因に分け、言葉で埋めて生きます。
そしてその要因の程度を[良い、普通、悪い]に区分して
そこをチェックしていきます。
有り無しでも良いでしょう。
そうすることによって、あなたのアパートの良し悪しが把握でき、
しいては空室の原因になるコンテンツが浮き出されてきます。
そのコンテンツを並べてみて、今現在のあなたのアパートにとって
本当に必要なものを選択するのです。
最後に残ったコンテンツが改善すべき項目となるのです。
それが原因で空室になっていると考えられます。
たとえば、駐車場がそのアパートに無ければ近所の駐車場を
探して台数分を確保しておくことも必要になるかもしれません。
また、最近の単身者が嫌う「トイレとバスが一体になっている」
なら、トイレとバスを分離することも必要になってくるかもしれません。
物入れスペースが不足がちであるならその代替品として物置を
外部に設置することも必要になってくるかもしれません。
外部にそれだけのスペースが無ければ
天井にロフトのようなものを付けることを考えてもよいでしょう。
投資金額の多少はあるかもしれませんが、
それが空室の原因であるなら、改善するべきでしょう。
但し、物理的に不可能な場合でも、その欠点を埋め合わせる
設備を付加価値として用意することもできます。
たとえば、入居者が1階の部屋を嫌うなら2階、3階に無いものを
考えます。
特別に一階の専用庭を付け、物置を庭に設置する。
或いは1階の吐き出し窓の外に最近流行のウッドデッキを付ける
ことも良いかもしれません。
原因を分析して、検証し対策を練り改善、実行していきます。
ほとんどの大家さんはこのことに気づかず、仮に気づいた
としても改善しません。
空室の原因がわかっているのであれば、改善しなければ空室は
解消しません。
それが決定的な要因になるかどうかは判断が難しいのですが
知識を持つ人に相談、助言を得て最終的に自分自身で決定
することです。
●次に空室の原因を見つける方法として良きアドバイザーを
見つけることです。
そうですね。あなたのアパートを管理している不動産会社に
相談に行ってみることです。
不動産会社も忙しい身ですから一人の大家さんのために
たくさんの時間を取られることは嫌います。
しかし、真摯に大家さんとの関係を考えている業者なら
大家さんの困っている姿を見てきっと相談に乗ってくれると思います。
不動産会社から見た大家さんというものは、物件の仕入先として
商品を与えてもらっているわけですから、
その商品に対してけちをつけることは彼らの立場からは
極力、遠慮するものです。
不動産会社の役割は、現状の商品を改良して入居者に
仲介することが役割ではなく、今、あるものをそのまま
入居者に引き渡すことが仕事です。
現在ある商品を最大限オープンにして、入居者に選択させること
が役割ですから、その商品について「良い、悪い」は
いえないことなのです。
しかし、入居者の反応を直接、受けている彼らにとって
この物件は何が足らないのか、何が悪いのかは誰よりも
よく知っているはずです。
訊かれなければ、黙っているだけです。
私自身も入居者がなかなか決まらなかったとき、
不動産会社の担当者と話をしますが、
なかなか遠慮して、本当のことを言ってはくれません。
「何でもいいから、正直なところを言ってくれ。」と懇願すると
彼らは重い口を少しずつ開きだします。
そして、最後にこういうのです。
「しいていえば、こうなっていれば良かったのですが・・」
これが本音です。
言いにくいことをはっきり言ってくれれば、私としては助かります。
しかし、この大事なことを言わせるのに時間が掛かるのです。
大家さんが心を開いて不動産会社に歩み寄れば、必ず
大家さんの意に沿う形でアドバイスをしてくれるでしょう。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
●その空室になっている部屋に一泊する。
大家さんが入居者になってみるのです。
必要最低限の生活用具を持ち込みます。
その部屋での生活は、朝起きて顔を洗い、歯を磨き、トイレに
入り食事を取ります。
そして会社に行き、定時に帰宅します。
帰宅途中で買い物をし、風呂へ入り着替えをして、夕食を取り
テレビを見て就寝します。
実際に住むことによって、自分が見えなかったところが
見えてくるはずです。
きっとあなたはドアのノブからコンセントの数、位置までが
気になってくることでしょう。
それから、入居者が感じる生理的な現象に気がつくかもしれません。
その部屋の臭い、音、外部の環境の変化等を感じることが
できるはずです。
隣のビルから部屋の中が丸見えだったということもあります。
また、隣の部屋のテレビの音が大きすぎることも発見する
かもしれません。
よく言われることですが、自分がこの部屋に住むのだったら
こんなことがいやだなと感じるところが、入居者も同じように
受ける印象なのです。
そうして、自分ができる範囲で少しずつ改善
してゆくポイントを書き出してみましょう。
●退去者に退去の理由を聞く
入居者がその部屋を決めたときに、その理由を聞き出す
ことも大切ですが、
入居者がその部屋を退去するときはチャンスでもあります。
大家さんが直接聞けなかったとしても、不動産会社に訊いて貰うことです。
通常、不動産会社は入居者が退去するとき立会いをしますが、
その際に質問を用意しておくことです。
1.何故出るのか？
2.住み心地はどうだったのか？
3.何か問題は無かったか？
クレームや不平、不満を今後の改善する材料にしましょう。
入居者の本音を訊けるのはこういうときしかありません。
こうやって次の入居者のために設備の付加或いは改善をして
住環境の維持に努めるのです。
大家さんにとっても、不動産会社にとっても日ごろ気が付かない
意外な事実がわかることもあります。
┏□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□┓
今日のワンポイントアドバイス
┗□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□┛
空室になっているアパート、マンションには必ず、入らない
原因があるはずだ。原因を探り、それをひとつずつ潰してゆき
改善すれば、空室は埋まる！不動産会社の言う「家賃を下げる」
ことばかりが改善策ではない。大家さんはやるべきことをやって、
それで駄目なら次の手を打つことだ。頭を捻ればいくらでも策を
講じることができる。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
・
・
・
・
・
・
★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。
【アパート経営で成功する人・失敗する人】バックナンバー| 【メールマガジン登録】 | Powered by
※購読は無料です |