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HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 〜第78号

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   これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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 ■          アパート経営で成功する人・失敗する人 
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 ■            http://www.kuusitsu110.com
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                                                 2006.8.14 vol.0078

 
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          壁式鉄筋コンクリート構造はダメ?
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 チョッと専門的な話になりますが、鉄筋コンクリートの構造は
 大まかに2種類に分かれます。

 それは壁式構造とラーメン構造です。
 ラーメンといってもあの食べ物のラーメンとは違いますよ。(笑)

 分かりやすく言うと、ラーメン構造は柱と梁を固定する工法で
 壁式構造は壁、床などの面の構造体のみで構成させる工法です。

 詳しくは ⇒ http://www.aij.or.jp/jpn/seismj/rc/rc1.htm

 築20年を経たアパートやマンションは、内部をリフォームする場合
 壁を取り除き、間取りを変更することがあります。

 20年前の間取りでは、厳しいアパート経営環境ですから
 入居者にはなかなか通用しなくなります。

 必然的に、「リノベーション」をしなければ空室はなかなか埋まりません。

 ところが、壁式構造で建てられたRC建物はそれが不可能なのです。
 不可能といっては語弊があるかもしれませんが
 相当の制約があることは確かです。


 たとえば、2DKの間取りを1LDKに変更する場合、壁式構造では
 壁を壊すことができないのです。

 「これ、邪魔だから取っちゃえ!」なんてことにはならないのです。

 在来木造であればどのようにもなるのですが、鉄筋コンクリート造
 の壁を壊すのは建物の構造上、非常に問題があります。

 これは建築の専門家でなければ、素人の不動産投資家では
 なかなか見破ることはできないでしょう。

 何故こういうことが起きるのか?
 お教えしましょう。

 率直にいって、専門家が新築するときに詳しく説明しないからです。

 素人の人が鉄筋コンクリートのマンションを建てるとき
 鉄筋コンクリートだったらどれも同じだと思っているので
 壁式構造かラーメン構造かを希望することはまずありません。

 専門家は
「ラーメン構造は、柱や梁が部屋の中に出てくるしコストも下がらない
 から壁式構造で良いと思います。」
 という言い分でしょう。

 そう、RC造はラーメン構造より壁式構造のほうが安くできて
 家賃は変わらないから、経営収支も良くなるという理屈なのです。

 しかし、現実に20年過ぎるとリフォームの時期が来ます。

 それに対応できない構造では、20年目からのアパート経営そのものが
 狂ってくるようになるのです。

 建築の専門家が

 「20年目にリフォームする時、間取りの変更が難しいので
 建築費は高めになるけれどラーメン構造にしておきましょうか。」
 とは言ってくれません。

 そんな正直に悲観的なことを言ったら、この仕事は受注できなく
 なってしまいます。
 この仕事の無い時代に、建築主にマイナスの材料を与えては
 この話は壊れるに決まっています。

 最近私の知り合いで「息子夫婦が自分の所有する賃貸マンションに
 住んでいるのですが、長年住んでいると手狭になって
 部屋を広くしたいから鉄筋コンクリートの壁を壊して
 リフォームしたいのですが。」
 と相談がありました。

 壁で建物全体をキープしているのに、建物の一部の壁を壊すと
 どんなことになるか想像がつきますよね。

 地震が発生したときの保証はできません。

 でも業者は仕事欲しさにそれを承知でやったみたいです。
 もし、正直にそのことを話したなら、他の業者がそのリフォームの
 仕事を取るだけですから。

 昨今話題になった「耐震偽造問題」となんら変わりはなく
 同レベルの処置対応です。

 20年以上経ったアパートやマンションにはこういったことが
 度々起こり、私のところへはたくさんの相談が持ち込まれます。

 しかし、いつもこの問題点がネックになってくるのです。

 建築の専門家は20年先の将来まで読んで設計している訳ではないのです。

 何かの本で読んだことがありますが「人間は身近な10年先は読んでも
 20年先まで考えようとしない」ものです。

 建築主は建築の構造についてよく研究し、時代を先読み、適材適所に
 工法を採用しなければなりません。



 ◆次週は引き続き・・・
 「10年後、20年後、空室にならないアパートづくり」
 についてお話します。

 私の体験談やアパートの歴史を振り返り、これからどんなアパートが
 生き残れるか。今から建てるのだったらどんなことに注意したらよいのか。
 まとめとして、私の独断と偏見でお話しますので聞き逃さないように
 してくださいね。





   これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
   解き明かします。
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   ★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
     否定することから始まります。


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