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HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 〜第73号

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   これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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 ■          アパート経営で成功する人・失敗する人 
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 ■            http://www.kuusitsu110.com
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                                                 2006.7.5 vol.0073

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 目次

 
 ◇ 賃貸経営を成功させるための企画力(7)

 ◇ 事業収支計画

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           賃貸経営を成功させるための企画力(7)
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  ■事業収支計画


 前回、企画の第2段階として建築計画、基本設計のご説明をしました。
 今回は「企画の流れ」として事業収支計画の部分をお話します。

 事業収支計画とは、企画の中で最重要なコンテンツになります。
 事業の是非を問い、これから20〜30年に渡って経営を行う上で
 アパート経営の判断の指標になります。
 要は、あなたの気になる「お金」の部分です。

 たとえば、ビジネスをスタートする前に、事業予測を立て経営計画
 を起てますよね。何も計画を起てずに商売を始める人はいません。

 資金を投下しいつに回収するのか?
 返していく目途がつくのか?
 売り上げ予測はしっかりと立てれるか?
 毎月どのくらいの経費の支出があるのか?

 アパート経営においても、この事業収支予測を立てなければ
 目標は達成できません。また金融機関も資金提供をしてくれません。
 金融機関は事業収支を審査し、収支が安全圏内であれば本人を
 信頼して貸付を行います。

 それでは、アパート経営の経費には、どんなものがあるのか箇条書き
 にして見ましょう。

 ●ローンの返済金
 ●建物の固定資産税・都市計画税
 ●土地の固定資産税・都市計画税
 ●初年度だけの建物の不動産取得税
 ●電気代・水道料
 ●EVがあれば保守点検料
 ●火災保険(年額の場合)
 ●敷地建物の維持管理費用(清掃、入居者管理その他)
 ●建物の修繕費

 ざっとこれだけの出費があります。
 細かく煮つめてみると、けっこうたくさんの経費が発生するものです。

 このように事業というものには必ず支出があります。
 これにたいして収入は家賃+共益費+駐車場料金+その他の収入になります。
 収入から支出を差し引きプラスになれば採算が合うということになりますが
 これはあくまで100%入居の場合であり、空室が発生したときは
 どれほどの収入減になるかは未知数です。

 また、収入面の家賃設定も重要な意味を持ってきます。
 家賃を高く設定すれば、当然収入も大きくなり採算性も良くなるでしょう。
 しかし、その高い家賃が20年に渡って続く保証はありません。


 その他に事業収支計画で謳う項目は以下のようなものです。

 ○事業計画の内容
 ○事業予算
 ○資金計画
 ○賃貸条件
 ○その他の収入経費
 ○減価償却
 ○収支予想と投資分析
 ○参考 相続税の節税額

 これだけのコンテンツがあり、「たかがアパート経営をする」といっても
 会計上の数字計算をすると、素人さんにも理解しにくくなかなか難解です。

 事業収支計画はあくまで仮定を基に作成しており、現実の経営を開始して
 収支予想とぴったりになるかといえばそうともいえません。

 ただ、通常の商売のように「予想した売り上げと違っていた。」
 「思わぬ経費が出ていった。」などのようなハプニングは少ないと思われます。
 商売はやはり大きなリスクを伴うものです。

 その点、アパート事業はたくさんの既知の事例があるように、
 経営そのものが大きく変動することはないでしょう。
 (空室や滞納が起こることを除いて。)
 ここが「アパート経営には安定性、堅実性がある。」といわれる理由です。

 事業収支計画はオーナーにとって目安となり、経営を始めるための
 参考値となります。

 また、この段階での建築費は概算であって、実際の工事費は以後に続く
 実施設計で詳細な図面等を作成し、それに対して積算、見積もりを
 しなければ本当の建築費は算出できません。

 企画段階での工事費はあくまでアバウトな費用であり、いろいろな
 事例を検討した上、簡便な計算で出す価格なのです。

 ここまでの段階が「企画」といわれるものです。
 一口に「企画」といってもこれだけのことをやらなければなりません。

 物事を決定するため、クライアントに判断材料を提供し
 この段階でクラアントと協議を重ね、検討し、骨格を作り
 方向性を決定するわけです。

 ですから、この企画という作業は大変重要で、大きな投資をし、
 この後、何十年と経営を続けていかなければならないわけですから
 間違った方向へ進まないようベストな企画を提案しなければなりません。

 成功するアパート経営は「企画」が決定すれば
 事業計画にゴーサインが出せるようになります。
 

   これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
   解き明かします。
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   ★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
     否定することから始まります。
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