HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第72号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2006.6.28 vol.0072
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目次
◇ 賃貸経営を成功させるための企画力（６）
◇ 経営計画・建築計画
◇ 基本設計
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賃貸経営を成功させるための企画力（６）
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■経営計画・建築計画
前回、企画の第一段階として市場調査が重要だと申し上げました。
今回は「企画の流れ」として経営計画、建築計画の部分をお話します。
市場調査を行い分析し次に
この敷地を利用したいのだが
「どんなものが良いのだろうか？」
「どのようなものが建てられるのか？」
を検討します。
敷地の広さ、形状などの制限もありますので一概にコレでなければ
いけないルールはありませんが、敷地の有効利用を最大限に図る
ことはコンサルタントの役割です。
この段階で２階の低層にするのか、３、４階の中層に
するのか、それとも５階以上の中高層にするのか
それと共に
「構造は木造にするのか」
「軽量鉄骨にするのか」
「重量鉄骨にするのか」
「鉄筋コンクリートにするのか」
また用途として一階を考える場合
「事務所系にするのか」
「店舗系がよいのか」
「それとも駐車場系がよいのか」
「上階はマンション形式にするのか」
といったように、条件を絞り込んでいきます。
そして店舗にすると仮定し、さらに絞り込むと、
「物販系の店舗か」
「飲食系の店舗か」
「事務所系の店舗か」
或いは
「職種を絞らずに、スケルトン状態にしておくか」
ということもあります。
企画プランを考えるとき、その敷地の条件や機能などの
特性を勘案して組み立てを考えなければなりません。
ロードサイドに面した土地に一階から住居を持ってきても
現実的には無理があります。また、ロードサイド以外の、
内に入った道路に接する土地に、事務所や店舗を計画しても
ニーズや需要がないかもしれません。
「土地さえあれば、何の用途でも成立する」というものではありません。
その土地土地で特性があり、その土地に合った使い方が
考えられるでしょう。
市場調査をし、街の臭いを嗅げば発想が出てくるものです。
この段階が、今後の賃貸経営事業を進めていくための重要な
ファクターになります。
またこの企画が成功する経営。失敗する経営。の分かれ道に
なりますので、企画を間違えると大変なことになります。
なぜなら、建物は一度建てると３０年間は解体することが
できませんし、用途変更するためには莫大なコストがかかるからです。
専門家だからといって、市況や市場を知らない設計事務所や
建築メーカーに任せると、とんでもない企画案を押し付けられる
ことになり、新築で何ヶ月も空室になることさえあるのです。
ここは経験のあるコンサルに相談し熟慮、検討を重ねることが必要です。
また、有効利用、土地効率を図り、その土地から最大限の収益を
生み出すことも必要です。
賃貸経営は事業ですから、住宅のように遊び、精神性、情緒性を
表現するものではありません。
経済効率ばかり追いかけてもいけませんが、
長期的にしっかりと入居者、テナントが入居してくれ、家賃を得
その後、返済金や管理費等を支払っても、ちゃんと手元に残る経営。
コレこそが健全な「事業」といわれるものです。
オーナーさんは「事業主」としての立場を自覚し
堅実な賃貸経営を目指さなければなりません。
賃貸経営のお客様は「入居者、テナント」です。
事業主の満足のためだけにやるわけではありません。
あくまで家賃という対価を払ってくれるのは「入居者、テナント」です。
家賃を払ってくれる【入居者、テナント】をお客様として捉え
サービス業であるという自覚を持つことも忘れてはなりません。
こういった意識をもち、企画を他人任せにせず、自立的に経営計画
建築計画を進めていくのが本当の「企画」という作業です。
■基本設計
次に基本設計に入ります。
その敷地にどういったタイプの間取りが何戸入り（平面図）
建物がその土地のどの位置に配置され、駐車場スペースに何台の車が
止められるか、またエントランス、自転車置き場や
ゴミ置き場などはどの位置にあるのか（配置図、外構計画図）
そして建物の外観はどんな感じになるのか
ヴォリューム感はどうなのか（立面図）
そういったものを具現化しているのが「基本設計」です。
建築計画の「叩き台」といったところでしょうか。
いくら口で伝えようと、文章で伝えようと、全てのことを
相手に伝えるには限界があります。
そのために基本的な図面を見れば、一目瞭然で理解、納得が
得られるようになります。
「なるほど、この土地にはこんなものが建設できるのか。」
図面というものは、伝えたいことを表現できるツールでもあり
今まで長々と説明したことの集大成でもあります。
オーナーがそれを見ることにより、この計画の全体像が掴め
イメージが湧いてくるでしょう。
そして次に、事業としての経済性が気になるようになります。
「して、この建物の費用はいくらなの？」
「この計画は妥当なのかな？」
「家賃は、この間取りでいくら取れるのか？」
「銀行にお金を借りて、いくら返していくの？」
こういった疑問が湧いてくるはずです。
この計画を検証するために
次週は、この基本設計をベースにした「事業収支計画」の説明を
したいと思います。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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