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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。 ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ ◇ ■ アパート経営で成功する人・失敗する人 ◇ ■ http://www.kuusitsu110.com ◇ ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 2006.6.20 vol.0071 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 目次 ◇ 賃貸経営を成功させるための企画力(5) ◇ 市場調査 --------------------------------------------------------------------- ●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 賃貸経営を成功させるための企画力(5) ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━● ■ 市場調査 先週までは賃貸経営に関わる専門家について説明しました。 この人たちの協力無しに賃貸経営を考えられないことが 十分理解できたと思います。 企画が重要である、と以前申し上げましたが 良い企画をする為にしなければならないことは 第一に「市場調査」です。 今日は、土地を所有していることを前提にお話を進めていきます。 市場調査とはマーケティング用語です。 マーケティングにおいて市場調査とは 「商品の販売促進、新製品の開発などマーケティング活動全般に ついて経営企業の意思決定に役立てるために市場製品、価格、広告 販売、販売などに関する情報を収集分析すること。 マーケティングリサーチ。マーケットリサーチ。」大辞泉より 「賃貸経営」においては 土地、建物 が商品になり この市場調査が大変重要な意味を持って来ることになります。 不動産の売買契約において、準備行為としての現地調査。 そして契約前に交付する書面として「重要事項の説明書」 というものがあります。 重要事項の内容としては、取引しようとする物件の内容や取引物件 についての重要な事項が記載されています。 私の場合は、「賃貸経営の企画的な仕事」として、 不動産売買契約時の現地調査や重要事項の説明書に則って 市場調査を行います。 それでは、賃貸経営の市場調査とはどういうことをするのか これから具体的に説明しましょう。 まず、立地、環境。 その土地から駅、学校、スーパー、銀行、コンビニなど日常生活に 必要な施設を調べます。その施設までどれだけの距離があって 徒歩で何分という表示の方法です。(80m=1分で計算する。) 人が「住む」という基本的な営みを満足するためにどんなものがある と良いでしょうか?入居者の立場になって考えてみてください。 また、その街の人口はどうなのか?世帯数はどのくらいあるのか? 男女の比は?年齢構成は?など 市の受付窓口やインターネットで調べます。 そして、周辺の賃貸住宅の入居状況や家賃相場を調べることにより 入居者ターゲットを想定し需要予測をします。 シングルか、ディンクスか、それともファミリーの需要がある地域 なのか。シングルとしたら女性か、男性か、学生か、社会人か それとも30代の独身貴族か、このように入居者ターゲットを 細分化しイメージします。 さらに敷地調査をし、土地の広さや形状を調べるために測量を行い 用途地域やその他の規制などの法規的なチェックを行います。 その他に水道や電気、ガス、下水管などのライフライン の調査も行います。 市場調査の分析をすることにより土地の特性を知り、それに基づき 計画のデーターにします。 そしてその結果を市場調査分析報告書として作成し、土地オーナー へ提出します。 クライアントはコレを見ることによって、新たに自分の土地の 特性を客観的に知り、報告をする私自身もその土地の特性を 十分理解することができるようになります。 賃貸経営事業はこのように市場調査から始まります。 参考までに、市場調査に添付する資料は以下のとおりです。 市場調査分析コメント・利便施設図・土地登記簿謄本・公図 路線価図・住宅地図・現地写真・用途地域・下水道・給水管 その他の規制・地域人口世帯数・航空写真・敷地図 最後に、数字に表れない大事な調査。 「街の臭いをかぐ」ということをお忘れないように。 次に行うべき「企画の流れ」は経営計画、建築計画、基本設計 へと進めていきます。 来週にお話します。 これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を 解き明かします。 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を 否定することから始まります。 【アパート経営で成功する人・失敗する人】バックナンバー
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