HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第70号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2006.6.9 vol.0070
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目次
◇ 賃貸経営を成功させるための企画力（４）
◇ 不動産鑑定士
◇ コンサルタント
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賃貸経営を成功させるための企画力（４）
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■専門家の協力がなければ「アパート経営の成功」はない！
アパートやマンションを建設し、経営を成就させるために
様々なプロセスを経て作業を進めていかなければなりません。
そのためには、専門家、プロといわれている人たちの力を
借りることになります。
このように企画段階で様々な職種、プロの人達に支えられて
賃貸住宅が建設され、アパート経営者に引き渡され
事業をスタートしています。
今週も引き続き、この専門家の人達の役割、仕事の内容に
ついて説明します。
今日は、不動産鑑定士、コンサルタントについてお話します。
【不動産鑑定士】
社団法人 日本不動産鑑定協会のＨＰより引用します。
不動産鑑定士とは
『不動産鑑定士は、地域の環境や諸条件を考慮して「不動産の有効利用」
を判定し、 「適正な地価」を判断します。つまり、不動産鑑定士は、
不動産の価格についてだけでなく、不動産の適正な利用についての
専門家でもあります。』
不動産鑑定士が行う不動産鑑定業務とは
『定期的な鑑定評価として最も有名なものに、国や都道府県が行う
「地価公示」や 「都道府県地価調査」「相続税・固定資産税標準地
の評価」があります。そのほかにも公共用地の買収評価や裁判上の
評価、会社合併時の資産評価などもおこないます。』
なにやら難しそうなお仕事ですね。
素人さんにはチンプンカンプンと、いうところでは
ないでしょうか？
そこで、私が分かりやすく説明すると・・
不動産鑑定士とは
土地や建物などの不動産の値段を過去の事例を参考にしながら
法則にのっとった公式で計算し、価格を査定してくれる専門家です。
年に一回、新聞等で発表される公示価格や路線価なども
彼らが国や自治体から依頼されて評価します。
また、裁判所の競売物件の資料（3点セットの内の評価書）
なども裁判所から依頼され作成しています。
このように鑑定士の仕事は公的な仕事がほとんどで、
そのイメージが強い職業ですが、もちろん民間分野でも
活躍されています。
よく不動産屋さんが新聞チラシなどで
「土地や建物の査定を無料でいたします。」
「ご一報を！」
などと謳っていますよね。
そういった不動産屋さんの査定と違って「士業」がする
仕事ですから権威があるわけです。
そういう意味では不動産の売却する時の査定を
不動産鑑定士さんに依頼してもかまいません。
不動産の先生が算出する価格ですから根拠が有り、
売主、買主にとっても有効な指標となります。
しかし実際には不動産の売買は「需要と供給の関係」
ですから結果、その価格で成立するとは限りません。
あなたが買主だったら最後に値引きを要求したりするでしょう。
売り手も買い手も人間です。一方は高く売りたい！
もう一方は安く買いたい！そんな現実の世界が不動産の売買
なのかもしれません。
『コンサルタント』
アパート経営を成功させるために重要なポジションを占めるのが
コンサルタントです。
今までに説明した専門家達はその道のプロではありますが
奥の深い「建築や不動産」について多面的に熟知している
わけではありません。
また、それぞれの専門家はアパート経営専門の仕事だけでは
なく他の仕事も消化しなければなりません。
アパート経営の仕事に特化していませんので、全てを把握して
いるわけでもありません。
そういう理由で、賃貸経営を総合的に捉え、広範囲にわたる知識
を身につけ、そしてプロデュースする力を持っていなければ
コンサルタントとはいえないのです。
ですから、コンサルタントは
コンサートのオーケストラの指揮者と同じように
それぞれの専門家を適材適所に使い、ネットワークを駆使しながら
「アパート経営の完遂」という大きな目標に向かって
事業を成功に導くのがコンサルタントの役割です。
ではコンサルティングをしてくれるコンサルタントという
「職能」が世の中で確立されているのでしょうか？
残念ながら「住宅のコンサルタント」は存在しても
賃貸住宅の専門家は世の中では皆無です。
あえてコンサルタントといわれている人を探せば
メーカーや建築会社の販促に関わっている人（営業マン）
ではないでしょうか？
しかし、建築会社やメーカーの営業マンは自分がコンサルティング
をしているという自覚や意識はほとんどの人が持っていません。
ソフトよりハード（商品）を売ることばかり考えているため、
クライアントに「良質で内容のある賃貸住宅経営を提供する」
という大事な立場を忘れているのです。
コンサルティングという重要な行為より、商品を売るがための
行動に走ってしまい、最後には「顧客のため」という重要な
コンセプトが欠けてしまうのです。
土地活用の営業マンさんには耳が痛いかもしれませんね。
コンサルという仕事は「顧客の幸せや悩みを解決する」
「顧客に夢や希望を与える」社会的な役割を担っています。
自分達の利益や満足だけのためでもありません。
建設が終われば「ハイさよなら」という仕事だけはしたくないものです。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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