HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第69号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2006.5.31 vol.0069
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目次
◇ 賃貸経営を成功させるための企画力（３）
◇ 土地家屋調査士
◇ 司法書士
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賃貸経営を成功させるための企画力（３）
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■専門家の協力がなければ「アパート経営の成功」はない
アパートやマンションを建設し、経営を成就させるために
様々なプロセスを経て作業を進めていかなければなりません。
そのためには、専門家、プロといわれている人たちの力を
借りることになります。
このように企画段階で様々な職種、プロの人達に支えられて
賃貸住宅が建設され、アパート経営者に引き渡され
事業をスタートしています。
今週も引き続き、この専門家の人達の役割、仕事の内容に
ついて説明します。
今日は土地家屋調査士、司法書士についてお話します。
【土地家屋調査士】
一般の方にはあまり関わりのない専門家ですが、どんな仕事なのか
さっぱり判らないという方が多いのではないでしょうか？
土地家屋調査士とは
「法務局（登記所）にある登記簿の土地や建物を調査、測量する
法律の専門家です。」
土地家屋調査士の仕事はこんな内容です。
●地積更正登記
●地図訂正
●地目変更
●建物表示登記
●合筆登記
●分筆登記
●道路位置指定申請
●農地転用申請
●境界がわからないときの測量などです。
ますます判らなくなった？
そうでしょうね。一般の方には縁のない語彙ですから・・。
ここでこの言葉を一つ一つ説明すると、このメルマガを
読んでくれなくなる可能性？がありますので止めておきましょう。（笑）
私は土地家屋調査士さんにも過去、大変お世話になりました。
この人たちと関わり、土地というものの奥深さ、複雑さ、難しさを
知りました。
一般の方は法務局に自分の土地の測量図があると思われている方が
多いと思いますが、土地を売却したり購入したりする機会がないと
ご自分の土地を測ったりしないものです。
古くから所有しているとそんなチャンスもないまま測量もせずに
ほったらかし状態にしている土地は郊外へ行けばごまんとあります。
こういったことは、一生に一度ぐらいしか謄本や公図を見たことが
ない方にはまず、理解することは到底不可能です。
謄本や公図に常に接している私のような人間や土地家屋調査士等
の専門家でなければ、公図を見て直感的に疑問が湧くこともないでしょう。
私は測量図のない土地、登記簿上と整合しない土地をたくさん扱いました。
そのおかげか、土地についてかなり鍛えられたようです。
たとえば、オーナーさんの土地に賃貸住宅を建設するため
法務局で公図を確認し、その土地以外の周辺の権利関係を調査しますと
公図上のその土地の真ん中に里道が通っていたり、水路があったり
地役権が付いていたり、はたまた、墓があったりするケースも度々あります。
そういったその土地の問題点を事前に把握しクリアーにすることが
予防策となるのです。
そうしなければ建築基準法上の問題や銀行融資の際の条件に引っかかり
賃貸住宅が建てられなくなるからです。
このように土地家屋調査士の仕事は
「お医者さんが病気の原因を調べ適切な処置をして健康体にしてくれる。」
と同様に土地や建物の問題点を整理してクリーンにしてくれる仕事です。
土地家屋調査士さんは、土地を活用して何か事を起こす場合には
私にとって切っても切れない関係でした。
【司法書士】
司法書士の仕事も一般の方に縁のない仕事ですね。
司法書士の業務はこんな内容です。
●土地・建物に関する登記
●会社・法人登記
●裁判所へ提出する書類の作成
●債務整理
●成年後見制度
●その他：供託・帰化・検察庁に提出する書類の作成
このように業務として多岐にわたっています。
この中で賃貸経営に関する業務として「土地・建物に関する登記」
が直接的に関係する業務です。
皆さんも一生に一度は不動産を購入されたり建物を建てたりする
はずですから、お世話になることもあるわけです。
「愛知県司法書士会の業務の説明」を引用しますと
『司法書士は、不動産の売買、贈与、相続などによる名義変更や、
抵当権、借地権に関する登記など、不動産の権利に関する登記に
ついての手続きを行います。
なお、不動産登記とは、土地や建物に関する情報（所有者は誰か
、面積がどうなのか、担保はついているのかなど）を、法務局に
備え付けられた「登記簿」に記載し、これを広く社会に公開する
ことによって、取引の安全の保護を図ろうとする制度です。
司法書士は、不動産に関する様々な権利関係について、正しい
登記を実現するために、人、物、意思などの確認を行い、
みなさんの権利保護に寄与しています。』
だそうです。
難しそうですから、私が変わって分かりやすく説明しましょう。
例えば、あなたが賃貸住宅を建設するとします。
賃貸住宅を建てるためには銀行から融資を受けなければなりません。
そして融資を受けるためには土地と建物を担保にして借り入れを
起こします。
その場合「抵当権」という権利を土地や建物に設定しなければ
なりません。そして登記簿上にそれを記載して、自分以外の
他の人にもそれをアピールする必要があるということです。
また登記簿上（登記事項証明書）の乙区（所有権以外の権利）欄に
「抵当権設定」と書かれ、その右の方を見ると
「債権額」借りた金額
「債務者」借りた人の名前
「抵当権者」貸す側の融資機関名
が記載されています。
その他に不動産売買のとき、所有権を移転する場合も彼らが
実務的な処理をしてくれます。
このような業務をしてくれるのが司法書士さんです。
そんなことはすでにご存知の方もいるでしょうが
知っていない人もいるはずですから、わかりやすく説明しました。
司法書士の説明はチョッと硬くなりましたね。
しかし、私はこの方達にも大変お世話になりました。
次週も引き続き、建築や不動産の専門家として
「不動産鑑定士」「コンサルタント」の役割や
仕事の内容について考えてみたいと思います。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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