HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第68号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2006.5.25 vol.0068
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目次
◇ 賃貸経営を成功させるための企画力（2）
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賃貸経営を成功させるための企画力（2）
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■専門家の協力がなければ「アパート経営の成功」はない
賃貸経営が「成功するか失敗するか」はこの企画力に懸かっています。
何事も「企画」というキーワード無しにはビジネスは成立しません。
同様に、賃貸経営で良いスタートを切るためにはこの
「企画力」が必要です。
「プロデュース力」と言い換えてよいかもしれません。
アパートやマンションを建設し、経営を成就させるために
様々なプロセスを経て作業を進めていかなければなりません。
そのためには、専門家、プロといわれている人たちの力を
借りることになります。
このように様々な職種、プロの人達に支えられて
賃貸住宅が建設され、アパート経営者に引き渡され
事業をスタートしています。
今週も引き続き、この専門家の人達の役割、仕事の内容に
ついて説明します。
【税理士】
不動産や建築で事業を起こすとき、税務の知識が必要になります。
そんな機会に度々お世話になるのが税理士です。
特に資産関連の税務は複雑で広範囲に亘っていますので
中途半端な知識で物事を進めると、オーナーは損失を
被り大きな損害を受けることになります。
私自身過去、コンサルティングをしていく上でオーナーさん
からの質問や相談は、この「税務の話が全て」といっても
過言ではありませんでした。
このように「税務の知識」無しではコンサルは一向に進捗しないのです。
それほど重要な要素になっている「税法」の知識は
税務の専門家「税理士」でなければ、素人がチョッと勉強した
からといって通用するものではありません。
やはり、モチは餅屋なのです。
私は２０年の間、税理士からのアドバイスや情報によって
どれほど助けられたか、数え上げればきりがありません。
そのおかげで、多少の税知識は身につけたようです。
今では簡単な相続税試算であれば、データーさえあれば
少時間で計算できるようになりました。
（エクセルが使えればもっと早くできるでしょうが
私は今だに手計算でやっています。）
しかし、数字に強い税理士さんもコレはあくまで「机上の論理」
であるに過ぎず、現実的な賃貸経営や土地活用については
数字の世界のみの判断でしかありません。
ここが税理士さんの「弱み」でもありましょうか？
また税理士の仕事の範囲として、全てをカバーしきれるものではなく
法人税に強い税理士。資産税に強い税理士。などお医者さんと
同じように専門分野に得意、不得意があります。
ですから税理士だからといって税金のことなら何でも知っていると
思ったら大間違いです。
最近では『FP』なる資格もでき、この業界も御多分に漏れず
玉石混合で、税理士の仕事を奪っているようです。
そんな税理士の中で、相続申告が年１回の税理士と１０回申告する税理士
とでは相続税についての知識が子供と大人ほどの開きが出てきます。
相続申告を数多く経験すれば、それだけ相続税の勉強もしますし
税務署との駆け引きによって相続税を軽減できるノウハウや
テクニックにも長けてきます。
ですから、相続の申告を１０年間一度も経験していない若手税理士
では素人税理士の粋も出ません。
むしろ私の方がよく知っているかもしれません。
どこの世界でも同じですが、税理士も資格だけではなく、実務経験が
ものを言う世界なのです。
「アパート経営の成功」に関する税務も税理士の優劣によって
大きく変わりますので、税理士の選択には十分考慮する
必要があるようです。
この仕事をする限り税金の知識は必須です。私は２０年お付き合い
している優秀な税理士さんに、今でもお世話になっています。
【金融機関】
いわゆる、銀行ですね。
金融機能を持っているところとして、一般的には都銀・地銀
信託銀行・信用金庫・信用組合・農協等があります。
その他に政府系金融機関として住宅金融公庫や国民生活金融公庫
中小企業金融公庫等もあります。
不動産は高額ですから必然的に金融機関からお金を借りる
ようになります。
（もちろんキャッシュで購入される方もおられますが・・・）
銀行以外でもお金を借りるところはありますが、今回は
一般の人にとって一番身近な銀行の人たちについてお話します。
私は、この人たち（銀行やさん）にも過去大変お世話になりました。
しかし、お世話になった反面、銀行員から裏切られたことも
度々ありました。
銀行員も様々で、質の良い人、質の悪い人もいるようです。
一見、品行方正で社会的に認められている方たちですが
気を許すと何をされるか判ったものではありません。
自分達の利益のためには、自分達にとって都合の良いことを
平気で押し付けることもします。
これが実態です！私は何度も痛い目にあいました。
彼らもやっぱり「商売」をやっているのですね。
それ以降、私の【銀行マン】の見方も、昔持っていた良いイメージ
と較べて変わったように思えます。
だらだらと銀行マンの悪口を話しましたが、悪い銀行は別として
基本的に事業を冷静沈着に厳しい目で審査してくれますから
ある意味、事業者にとっては大変ありがたいことです。
ここでもいろいろなことを教わりました。
「土地や建物の担保掛目はいくら？」だとか
「空室になった場合の安全率はどうか？」
「借り入れする本人の所得や経済状況は？」
銀行はいろいろなケースや条件を鑑みながら賃貸経営の是非を
検討してくれます。
また、銀行はいろいろな職種や経営の質について経験的に
よく研究し、知識を蓄積していますので優れた判断力を
持っています。
ちなみに、私が過去、２００回近く銀行、農協に提出した案件では
ただの一度もキャンセルになったことがありませんでした。
よくよく経済状況の良いクライアントに恵まれていたのかもしれません。
どこかの悪徳メーカーのように事業計画に無理があり、融資を
断られて、銀行を転々と訪問するようなことも一切ありませんでした。
いずれにしても銀行マンの事業に対する「マネージメント感」
は見習うべきものがあります。
銀行はアパート事業を起こす上で事業の成否の判断を
チェックしてくれる優秀な機関と考えてよいでしょう。
次週も引き続き 専門家として
「土地家屋調査士」「司法書士」「コンサルタント」の役割や
仕事の内容について考えてみたいと思います。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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