HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第66号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2006.5.3 vol.0066
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賃貸住宅の設備の老朽化
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アパートやマンションが古くなると内装や外装が傷んできます。
目に見える部分であればよいのですが、隠れた部分が傷むと
修理のしようがありません。
隠れた部分の中で、最も重要な設備関連を忘れてはなりません。
設備といっても幅広い分野があります。
給排水設備（給水管、給湯管、ガス管、排水管、）
電気設備（電灯コンセント設備、照明器具設備、弱電設備、動力設備）
セキュリティー設備、消防設備、ＥＶ設備
ある程度の規模のビルであれば受水槽、高架水槽、ポンプ、その他・・
このように、ありとあらゆる設備が建物の中にぎっしりと
詰まっています。
こういうものが１５〜２０年を過ぎると必ず故障します。
常に使用されているものは長い年月の間に必ずどこかに支障を
来たし、機能を回復させるために修繕をしなけれはなりません。
人の体と同じように血管が詰まったり、切れたり、内臓の一部に
腫瘍が出来たりして、内臓器官の働きが悪くなりますので
病院での治療が必要になります。
建物や施設にも人間と同じように命があるのです。
文明が進み人々の生活が豊かになればなるほど
付加価値としての設備が建物に付け加えられるようになります。
その為、建築費も増大し修理しなければならない部分も必然的に
多くなってきます。
新たなる設備投資のおかげで、最近の建物や施設は昔と比較して
「建築費が上がることはあっても下がる」ことはありません。
昔であれば「貸家」は雨風をしのぎ、水や火さえ使えればそれで
入居者も済ませていました。
いわゆる「箱物」であれば良かったのです。
しかし、高度化した現在は違います。
入居者の多様化したニーズや要求に応えなければ、若い入居者
からそっぽを向かれ、瞬く間に空室になります。
しかもそのスピードが徐々に早まっています。
アパートやマンションの設備は１０年サイクルで考えていたものが
５年サイクルで考えなければならず、チョッと前まで珍しかったもの
がいまや当たり前の時代で、メーカーの思惑が先行し消費者も
それに踊らされている時代です。
「コレが付いているのは当然のこと。アレがついていなければ
生活に支障をきたす。」と入居者は騒ぎます。
本当に困ったものです。
話が横道にそれましたが、建物の設備は老朽化や時たま起こる
地震など、内、外部的要因によって必ず補修、修繕を
余儀なくされ、そのたびごとに高額な修繕費用がかさんで
くるようになります。
２０年３０年も借家経営をしている大家さんの体験談
からもしかりです。
以前にも申し上げましたように私の建築感ですが
『建築物の寿命は人間の寿命より短い。』のです。
人間の寿命が８０年とすると、今の建築物で８０年も
耐えているものがありますでしょうか？
現在の日本の建物は、３０年から４０年程度で解体される
運命にあります。
このメルマガの読者には、このことを踏まえてアパート
マンション経営、建設を進めていただけたらと思います。
このような話は建築会社やメーカーの営業マン或いは
建築設計事務所の人たちはあまり話したがりません。
なぜなら、建物を建てる前から悲観的な話をするとクライアント
（施主）が怖がってしまい仕事が取れなくなるからです。
口が裂けても言いません。ほんと、私もそうだったから。
たくさんの仕事があると余裕もできますが、一つの仕事を
受注するだけでも汲々としている状況が今の建設業界の実態です。
（建設業界では仕事を取ることを「受注」という）
ですから、余裕のない人が建てると余裕のない建物が
出来ますし、精神的に余裕があって経験豊富の人が建てると
将来に対応できる質の良いものが出来ます。
業界の人で建物の将来のことまで考えている人は
稀有なことです。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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