HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第654号〜
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2014.10.22 vol.00654
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おはようございます。
賃貸経営コンサルタントの竹末です。
いつもメールマガジンの購読ありがとうございます。
竹末は、現在東京です。
マスター講座の卒業生が次から次へと
トランクルームをオープンしているのでご相談が忙しいです。
千葉や東京都内で３店舗もオープンしています。
昨日も、オープン店舗を葛飾区へ視察に行ってきました。
さて、
以前、マスター講座の研修生が
わたしの広島のトランクルーム店舗視察に
わざわざ、大阪から来られました。
その時、話のついでに、
ご両親の経営している築１３年の賃貸マンションの
リフォームのご相談がありました。
５００万からかかるリフォームの費用が
果たして適正なのか、わからないので
アドバイスが欲しいと言われました。
見積書を見ると、
１Ｋ１６世帯のマンションが５００万以上の見積もりです。
昨年今年と、消費税アップの前にリフォームした方は多いです。
しかし、
いずれはリフォームしなければならない時期が来るのは
わかっていますが、まだ築１０年ちょっとで
外回りだけで５００万以上も掛けるのも躊躇しますね。
これからは、将来的に建物の外だけでなく、
内側（部屋）もお金がかかってくるようになります。
こんなことを続けていくと、
今まで、１０年間貯めておいた現金をすべて吐き出さないといけません。
「これじゃあ、いつまでたっても、元は取れないよー」
「一体、何のためにアパート経営をやっているのか？」
そういう疑問を感じるのは私だけでしょうか？
写真等をよく見ると、まだ４，５年ぐらいは
十分いけそうですが、リフォーム業者から攻められると
ついつい乗ってしまうのでしょうね。
ここで、竹末はふと思ったのですが
「建物を建てるのは旨みが無いなー」と・・・
結局、建設業者やリフォーム業者
不動産業者、金融機関などの仕事を増やすだけで
建物を所有するオーナーにとってはどう考えても
なんら、うまみがないんですね。
つくづく、そう思います・・・ほんと
長年、建築で生きてきて、
飯を食っていた私が言うのもなんですが
建設物が大きくなればなるほど、家賃も増えますが
それに伴って、維持管理費や保守メンテナンス費用が
大きく膨らんでいきます。
最終的には、
建物ライフサイクルのランニングコストは
イニシャルコストの何倍にもなって来ることです。
そんなことをいうと、新築なんかできないよー！と
思われるでしょうが、これが現実的な問題なんですね。
その点、トランクルーム経営は良いです。
維持管理、保守メンテナンス費用がほとんどかからない。
住宅と違って、ものを保管するだけの役割ですから
少々古くなったって問題はありません。
また、利用者もぜんぜん気にしない。
２０、３０年前と較べて
アパートやマンション、テナントビルなどの
既成の不動産事業は 『良い商売でなくなってきた』
という事実を早く理解し、認識する時代になりつつあります。
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それでは
また、メールしますね。