HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第64号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2006.4.20 vol.0064
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アパート・マンションの構造はどれがベストか？
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将来の賃貸経営を左右する建築物の構造について
よくご質問があります。
「アパートやマンションを建てるとき、どんな構造がよいのか？」
「建てるからには永く持ってメンテナンス費用が掛からない
構造で建てたい。」
といったような質問を受けます。
残念ながらどんな建物であろうと内部、外部は使用頻度と経年
により、古くなっていきます。
例えば、木造で建てようが、ＲＣ造で建てようが
内部の仕上げや設備は同じスピードで経年劣化していきます。
３０年経ってＲＣ造がまだピカピカだということはあり得ません。
後は「構造体が持つか持たないか」です。
建築物の構造体には大きく分けて以下のようなものがあります。
それぞれに一長一短があり、これがベストであるとは言いきれません。
読者さんが「素人さん」だという仮定で、簡単にご説明しますと
１.ＳＲＣ造（鉄骨鉄筋コンクリート造）
素人のコンサルタントが著書の中で間違って使っていること
がよくあります。８、９階建て以上の高層向きの構造体で、
耐震性、耐火性とも非常に優れていますが、コストは
他の構造と比較して高くなります。
個人で建設される場合、まず、採用されることはありませんので
対象外と考えてよいでしょう。
２.ＲＣ造（鉄筋コンクリート造）
中高層向きの構造体で、７〜８階ぐらいまでは可能です。
中国や韓国ではこの構造で１２〜１３階ぐらいまで伸ばしている
のを見ました。地盤がよくて地震が多発しないからできること
であり地震の多い日本では考えられないことです。
ＲＣ造には二とおりの工法があります。
ひとつは「壁式構造」といって壁で構造体を持たす工法と
皆さんがよく見る「ラーメン構造」です。
ラーメンといっても「中華そば」のことではなく
柱と梁の構成で構造体を持たす工法です。
コストもこれから述べる構造と比べて高くつきます。
３.Ｓ造（重量鉄骨造）
一定以上の厚みがある鉄骨を使用し、柱や梁で構成される
ラーメン構造です。
倉庫や事務所、店舗、工場などの用途に広く使われている構造です。
コストはＲＣ造と同程度と考えてよいでしょう。
耐火性も耐震性もある程度あります。
４.Ｓ造（軽量鉄骨造）
大手プレファブメーカーが多用している工法で、鉄骨の肉厚が
薄く建物全体が軽く作られています。
この手のアパートは全国的にも多く建てられ、メーカーの営業
（二大メーカー）の力も大きいと思います。
メーカーであるため、コストが意外と高い？のが難点です。
学生時代にプレファブは工場で生産するためコストが下がると
教えられましたが・・。 現実は違うようですね。
５.木造
大きく分けて在来工法（柱と梁で構成する工法）と
２×４工法（壁式パネルで構成された工法）があります。
木造は比較的、改築や増築がしやすい利点があります。
コストは下がるが耐火性に劣ります。
簡単ですが、それぞれ以上のような特徴を持っています。
アパート、マンションとして維持管理していくために
「ＲＣ造が永く持てて、木造は持たない。」といったような
次元の問題ではなく、建設する土地の立地や周辺の環境、家賃価格
また不動産の価格、不動産の価値などを総合的に
勘案しながら建築の構造を決めればよいのではないでしょうか？
例えば、立地が悪く家賃があまり取れない地域は
経営収支が悪くなりますので、コストの比較的安い軽量鉄骨や
木造で建設し
地価が高く家賃が高く取れる地域では、法規上密度を高め
上に伸ばしていくことも考えられます。
地域性に見合った最大限かつ経済効率の良い、土地の有効利用を
図ることです。
また、建築費と経営収支とのバランスも考えなくてはいけません。
「短期で返済するのか、長期になるのか」
「収支差額はリスク無しに安定して経営できるのか」
こういったことにも「建築の構造」の選択は関連してきます。
仮に建築基準法上の容積率、建蔽率に余裕があったとしても
建築物のボリュームを大きくする必要はありません。
ボリュームが大きくなればそれだけ経営上のリスクも
大きくなるからです。
田んぼが広がっている地域の真ん中に、ポツンと１０階建ての
マンションが建っているのを想像してみてください。
市場経済から考えてみても釣り合いが取れませんよね。
アパートやマンションの構造の選択は
以上のような価値判断で決定しなければなりません。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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