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HOME >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 バックナンバー >> 〜第609号
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                     2014.2.3  vol.00609



おはようございます。

賃貸経営コンサルタントの竹末です。

いつもメールマガジンの購読ありがとうございます。




ついに2月に突入です。

東京都知事選は先週からスタートですね。

都内のJR各駅前では壮絶な選挙戦がはじまっています。

先週の日曜日に、渋谷駅前で田母神さんの選挙演説を

立ち止まって聞いていたら、

ぬいぐるみを着た変なライバルのおっさん立候補者が

選挙カーの真ん前で演説を妨害しているんですね。

あとで候補者一覧を調べたら、

「なるほどっ、この人か?」とすぐにわかりました。

選挙は、正々堂々とフェアプレイの精神でやってほしいものですね。





さて、


先日、九州の福岡から

あるオーナーさんの土地活用のご相談が再度ありました。

すでに個人的に、何回か個別の相談をしている人なので

気心は知れています。


しかし、今回は、その方のお母さまや

大手メーカーの営業の方二人が来広されました。

ご相談というより、むしろ、会議という形に近い・・・(苦笑)

ホテルの部屋を借り切っての会議でした。


今回の課題は、サービス付き高齢者向け住宅の

具体化案を確認するというものでした。


敷地約1000M2に20戸のサ高齢賃貸を建築し

経営するという計画案で

市場調査データ、平面図、立面図、敷地図、経営収支計画、

地盤調査報告書、計画概要書、相続計算書、スケジュール表、

パンフレット、完成模型写真等々たくさんの資料を

事前に見せて頂いて検討しました。



メーカーさんやオーナーさんのお話を聞き

私からの質問を交えて話を進めていきました。



物件については

通常のサ高齢が平均25M2と比べて

1戸の面積が50〜60M2と大きめ。

また付加価値としてペット共生となっていて

どちらかといえば

高齢者でも「富裕層に属する人たち」をターゲットとする

コンセプトを持った賃貸住宅です。


ですから、家賃も高く設備やサービスなどの付加価値も

差別化が図れているものでした。


ちなみに、このサ高齢のコンセプトは

わたしのセミナー「10年後、20年後に差がつく戦略的賃貸住宅」

を聴講しヒントを得て企画したそうです。(喜)



オーナーさんのこの土地有効活用にかける

想いを確認しながら一部始終を聞きました。



そこで、最終的にこのビジネスで一番気を付けて

頂きたいことを、私からオーナーさんや

メーカーの人にお伝えしました。



まず、

1、建設費の長期借り入れを住宅金融支援機構の

  融資を利用できないか。

2、将来的な家賃下落への対策。

3、長期大規模修繕計画を組み込むことは必須。

4、相続税対策としての賃貸経営をどう活用するか。

5、実質利回り、キャッシュフローの実現性について。



以上のようなことをオーナーさんにしっかりと確認しました。

この企画は、ビックプロジェクト(〇〇億)なので

ご相談も真剣です。



今回、オーナーさんとの相談で感じたことは・・・


人間というものは

「10年以上の先はほとんど読めない・・」

というか

「そんな先のことは考えたくもない・・」


こういう心理が働くものなんだなと思いました。



でも、35年もの長期に渡る融資ですから、

目を瞑るわけにはいきませんよね。

「銀行から資金を借りれば何とかなる」ではいけないのです。



相続税を軽減し、35年で借金が完済し、

あとはらくらくなんて考える方がおかしい。

35年も経た建物がいったいどうなっているか

想像してみて頂きたい。(いつも言うことですが・・・)


そういう意味で「現実感をもって計画を進めてほしい」と思いますね。


新築を考えているオーナーさんは建設が机上の計画なので

想像力を働かせながら具体化していかなければいけません。

そのために、現実に建っている建物を

常日頃から注意深く観察し

それを建物に応用して頂きたいと思います。



このオーナーさんの経営が成功するようにお祈りしています。



竹末は、こういった土地有効活用の個別相談もやっています。





それでは

また、メールしますね。
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