HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第607号〜
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2014.1.20 vol.00607
おはようございます。
賃貸経営コンサルタントの竹末です。
いつもメールマガジンの購読ありがとうございます。
今日から、また東京です。
今年初めての東京は寒いでしょうか？
今回は、９日間ぐらいの滞在でちょっと短いですが
たくさんの人とお会いし、情報収集に励む予定です。
また、高額なセミナー講座へも参加しノウハウや知識を習得します。
それでは、このメルマガを出し終わったら
今から新幹線で行ってきますね。
さて、
先週の３連休に不動産物件の何件かを視察・内見しました。
土地や住宅、投資物件などなど・・・
竹末は、この３連休ばかりでなく
直近３年間に数えきれないぐらいの
物件を見てきましたが、最終的な結論が出ました。
それは、わたしの建築感を大きく変えることでした。
日本の場合、３０年以上経た築古建物は「ダメ」だということです。
木造はもちろん、ＲＣだろうとＳ造だろうと同じこと。
日本の不動産の経済的な市場は
建物については「スクラップアンドビルド」という
宿命的な社会構造になっています。
一部で建築物の耐久性を伸ばそうという動きはありますが
この流れを一長一短に変えることはできないと思います。
残念がらこの流れには逆らえない・・・
１１００年という長い歴史を持つ
古都京都のような伝統・文化を持ちながら
建設物を長く保持し大切にしていく
という慣習について日本人の意識は低いです。
欧米のように、古くなっても価値がしっかりと残るような
社会のしくみができていない。
なぜ、日本ではこのような価値観ができているのでしょうか？
土地価格が高いという理由もありますが
社会が常に新しいものを求める気風が強いということもあります。
日本人の国民性が「新し物好き」ということもあるかもしれません。
また、地震国であるという理由もあると思います。
欧米のように不動産の流通システムが活発でない
ということも考えられます。
他にも考えられることは、建設業者が多いことも原因。（苦笑）
また、日本の場合、時代の流れが速く設備更新などの
スピード感があり、数年すると古くなって陳腐になってしまう。
結果、建物は３０年ぐらいで使用できない、利用できない
状況になってきます。（日本人の感覚から見れば・・・）
仮にリフォーム、修繕によって復活できたとしても
工事費がバカ高いので、解体して新しく建て替えた方が
手っ取り早いし、効率が良いということにもなる。
建物は、昔のように１００年も持つ「耐久消費財」
ではないということが理解できると感じます。
逆に、１００年も持つことは弊害になるということです。
弊害になるような建物なら、２０〜３０年を周期として
その時代に合ったものにあっさりと建て替えた方が良い
という考えもあります。
過去、わたしは新築ばかりを建設していました。
だから、その建物が老朽化してどういう歴史をたどっていくか
という部分が抜け落ちていたのです。
しかし、これだけたくさんの老朽化建物を見続けていると
わたしの建築感も大きく揺らぎます。
建設物は３０年から４０年の間に一旦、役目を終えます。
その後、その建物を生かすか殺すか
最終的な判断は、あなたがしなければならないのです。
築古２０年の建物を購入して１０年経ったら３０年。
築古３０年の建物を購入しても１０年経ったら４０年。
不動産投資も良いけれど・・・
しっかりと出口を考えて購入しなければいけませんね。
ちなみに・・・
賃貸の入居者である２０代の諸君に
築２０年の建物はどう感じるかと質問すると・・・
「ちょっと、古そうですねぇ〜」
じゃあ、築３０年の建物は・・・？
「チョー！ふるーっ！」
だそうです・・・・・。
・・・大家さん、どうします？
それでは
また、メールしますね。