HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第598号〜
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2013.12.3 vol.00598
おはようございます。
賃貸経営コンサルタントの竹末です。
いつもメールマガジンの購読ありがとうございます。
ついに、１２月に入りましたね。
２０１３年もあと１カ月になりました。
竹末は、この１カ月は東京でマスター講座７期や
研修生の個別コンサル、セミナー受講、新規ビジネスの準備
忘年会などなど、忙しい月になりそうです。
「来年もまた一つ齢を取るのか〜」なんて感慨に浸っているヒマはありません。
年齢なんかを考えずに突っ走りますよ。
ということで、
今日は不動産投資をやっている人へ
少し辛口のコメントになります。
さて、、、
不動産投資で
アパート・マンション経営をやって収支差額
（家賃から償還金や経費を引いた残り）
が出ますよね。
不動産投資をする人は、CF（キャッシュフロー）っていう
呼び方をする人が多いようです。
で、ですね。
仕事を辞めてリタイヤする人に多いんですが
そのお金のすべてを生活費に使う大家さんがいます。
一部でもキャッシュを組み込んでいれば問題はないのですが、
オール全額借金はリスクが高いです。
はっきり言って、それは間違い です。
なぜなら、
入った家賃は使うものではなく、貯めるものだからです。
不測の事態や突然の出費、将来のリフォームや
大規模修繕のために残しておかなければいけないんです。
たくさんの投資家に会いましたが
ほとんどの人は、そのことを考えようとしないし
計算にも入れてないようです。
確かに、
借金をしても、少ないながらもお金（家賃）は残ります。
そして少しづつ口座に貯まっていきます。
が、その貯まったお金はある時期、一気に出て行きます。
賃貸住宅経営が何十年も順調に行くと思ったら大間違い。
私は昔からクライアントに
「経営に必要なもの以外は、お金は使わずに
しっかり貯めておいてください」
と言い続けてきました。
そこのところを理解しないで
それを使っちゃうと
いざというときに首が廻らなくなります。
すこしほっておくと、預金が貯まり
その額に気持ちが大きくなってしまう投資家さんをよく見受けます。
気持ちが大きくなって、その預金が減るなんてことは考えず
そのままそのお金が残るだろうと勘違いしているんです。
ところが、
老朽化した建物は、年月が過ぎるとあちらこちらが痛み出します。
人間のからだと同じです。
齢を取ると体のいろいろな部分が悪くなってきますよね。
まず、歯が悪くなって、それから、目が。
それから、トイレが近くなって、それから思わぬ病気にかかります。
まるで わたしみたい。年々、医療費がかさみます。。。 （苦笑）
余談はさておいて・・・
建物も人間と一緒なんです。
古くなれば古くなるほど、リフォーム代がかかってくるようになります。
また、１５年に一度の大規模な修繕費が予想されます。
もし、思わぬ出費があったとき預金が０だったら、
建物の改善は全くできませんよね。
建物の改善をする費用が捻出できなければ
当然のように空室が多くなっていきます。
そして、賃貸経営の悪い回転、負のスパイラルに陥る可能性も大きくなってきます。
空室が空室を呼ぶスパイラルで、経営はどんどん悪化していきます。
そういう時のために預金は使わずに残しておかなければなりません。
生活費として使ってもよい人は、オールキャッシュの人か
一部キャッシュを入れた余裕のある人だけです。
厳しいはなしですが、これが現実の不動産投資なんです。
毎月安定したキャッシュフローなんて、
不動産投資は夢のまた夢。
そういうことになりかねません。
もう一度言います。
家賃は使うものではなく「貯めるもの」です。
賃貸経営を安定的に継続させたいなら
余った家賃は、使わずにしっかりと残しておくことです。
ちなみに、わたしの場合のアパート経営の残預金は
数年後にかかるリフォーム代のために
一切、手を付けずに残してあります。
今日のお話はちょっと辛口でした。。。。
最後までお読みいただきありがとうございます。
それでは
また、メールしますね。