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HOME >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 バックナンバー >> 〜第594号
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                      2013.11.6  vol.00594


おはようございます。
賃貸経営コンサルタントの竹末です。
いつもメールマガジンの購読ありがとうございます。



最近、歩きながらものを食べたり、飲んだりする
若い人をよく見かけるようになりましたね。

先日も、電車の中でたくさんの乗客がいるにもかかわらず
20代ぐらいの女性がパンを堂々と食べているのを見て、

私は 「なんと、はしたないことか。恥じらいはないのか?」
(電車の中で堂々と化粧をする女性も同じようなもの。)
 と思ったことがありました。

歩きながら、ものを食べる習慣は、元来、日本人にはなかった習慣です。
欧米人なら許されるでしょうが
私ぐらいの世代は、そういう習慣はお行儀が悪いものだ
恥ずかしいことだと教えられています。

ものを食べたり飲んだりする時は、場所を確保して
落ち着いてしっかり座って食べるものです。

それがお行儀であり、しつけであると思っていました。
で、私は、こういう若い人の行動に興味がありましたので
試しに、真似をして歩きながらパンを食べてみたんですね。

しかし、それはできませんでした。まず、食べてもおいしくないし
人の目が気になるんです。そういう行為が恥ずかしいです。

他にもありますが、最近の若い人の行動・・・・・
言いたいことがたくさんあります!
こういうことが気になるのはわたしだけでしょうか?



さて、、


築古投資物件を購入するとき、

投資家は、建物のいったいどこを見て納得し購入するのか?


ほとんどの人は、売主、もしくは仲介業者の意見を

聞く程度で、自分の見た目の感覚に頼って

済ませていることが多いようです。


投資物件の良し悪しの判断は

環境や立地、などの外的条件によっても大きく左右しますが

商品である建物のクオリティーが大変重要な要素になります。


品質を見極めるのに

建築の知識のない素人の投資家が

どんなにしっかり見たところで

見抜けるはずがありません。


見当はずれの部分しか見ていないことが多く

建築のプロが見る視点とまったく違うのです。


たとえば、
こういうことがありました。


 築20年の木造アパートで
 ある投資家から相談がありました。


 建物を見てほしいという相談です。


インスペクションというほど大げさな調べ方ではありませんが
建物をざっと外から見てチェックしていきました。


 何箇所か気になる部分はありましたが
早急に処理しなければならない大きな瑕疵はありません。


つぎに

建築前の建築確認申請書類や業者さんの関係書類を
見せてもらうと

基礎補強の杭工事報告書が見つかりました。


 「おっ、しっかり杭工事をやってるな」

と感心しましたが・・・

 よく見ると、杭工事を施工している部分は
建物の外周部分と界壁の真下部分だけしかやっていなかったのです。


そう、だからその該当部分以外の基礎の真下には
杭は打っていなかったのを発見したのです。


工事写真を見ると、元の田んぼの土地に
マサ土を80〜90センチ埋め
転圧をして敷地内の地盤を整地していました。


「埋土」というのは「切土」と違って
10、20年の長期間で確実に地盤沈下を起こします。


 内部の部屋の床下に入ってみると
外壁部分は下がっていませんでしたが

案の定、建物の内部では
基礎と土台の間に5〜6センチほどの
隙間がありました。

ということは
土台に付いている柱が隙間分だけ下がるということです。


 柱が下がるということは、全ての部屋の部位
(建具・床・壁・天井)に大きく影響を及ぼします。


 最終的には床下に入り、土台を柱ごとジャッキアップして
建物全体を4〜5センチ上げました。

そのおかげで、建具は開閉がスムーズになりましたが
2階の部屋の内壁のクロスがひび割れてしまいました。


これは空室になっている部屋だけですので
他の部屋もすべてやらなければなりません。


どれだけお金のかかることやら

事前に瑕疵を見つけられなかった自分に腹が立ちます。


このように、目に見えない瑕疵がどれほど
購入後の負担になるかわかりません。


 中古物件は怖いです。


ちなみに、この物件は私の物件でした。。。(苦笑)


建築を長年やってきたプロの私でさえ、

そういった欠陥が見抜けなかったのです。


皆さんも投資物件を購入するときは
購入前に必ず専門家に見てもらってください。


 20年ぐらい前の建物で、こんな工事をやっている
建物はごまんとあります。

20〜30年前は

皆さんが知っているあの大手メーカーでさえも

この程度の仕事しかできない時代だったのです。

(どことは言いませんが・・・・)

    
これからのアパート・マンション経営は

物件を取得するときも

その物件を運営、維持していくときも

「リフォームの知識」や「建築の知識」は必須ですね。




最後までお読みいただきありがとうございます。




それでは
また、メールしますね。

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