HOME >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 バックナンバー >> 〜第583号〜
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2013.9.17 vol.00583
さて、、、
賃貸がなぜ儲からないのか?
その疑問にお答えします。
たとえば、カンタンな実例で説明しますね。
仮に、賃貸1K30M2の新築物件があったとしましょう。
家賃、地域によって違いがありますが
一般的な地方都市で新築で65,000円(共益費込)ぐらいとしましょう。
東京は10万円ぐらいかな・・・
もちろん、古くなるとこれほどの家賃は取れません。
とすると
65000÷30=2166で、 M2当たり2,166円になりますね。
ちなみに、ファミリータイプだと、M2当たり単価はまだ低くなります。
「住宅系賃貸」というものは
、
どんなに頑張ってもこのぐらいしか出せないんですね。
一方、
竹末が経営するトランクルームの貸し出し単価。
賃料はM2当たり4500〜5000円です。
約2倍以上の賃料が取れますね。
また、
新築のRCの賃貸マンションの建物をつくるとなると
坪当たり最低60万以上はかかります。
しかし、竹末のトランクルームは
うすっぺらい単なる鉄板の既製品のものですから
坪当たり安くて15万、高くて20万ぐらいで作れます。
トランクルームの「設備投資費」は賃貸の3分の1以下でも
賃料はおよそ2倍以上あります。
これを見て、皆さんどう思われるでしょうか?
水も電気もガスもない、設備の無いトランクルームが
なぜ、こんなにするのでしょうか?
アパートやマンションのような賃貸は
水やガス、電気など生活に必要なライフラインが必須です。
仮に ・・・
賃貸に付加価値としてトランクルームが付いていたとしても
たぶん、お家賃はそんなに取れないでしょう。
なぜなら、こういう場合のトランクルームは
単なる賃貸の入居率向上のための「付加価値」
にしか過ぎないんです。
ですから、賃貸の場合、特に中古物件の場合は
いくらたくさんの付加価値
ウォシュレットとかTVモニターホンとか
インターネットとか浴室乾燥機とか
こういった最新流行の付加価値を付けたとしても
現実として、家賃にはあまり反映されないですよね。
ところが
トランクルームという商品を、別の視点でつくり
一般の「収納に困っている消費者」に貸し出した場合
しっかりとお金が取れるんです。
賃貸住宅の中で考えるトランクルームは
0の価値しかないけれど
このトランクルームを賃貸以外の場所で
かつ独自にレンタル収納スペースとして
のビジネスに特化すると
M2当たり 4500〜5000円も取れるわけです。
トランクルームの利回りが高い理由はこのことだったんです
ここで声を大にして言いたいのは・・・
「いかに、賃貸が儲からないか」
ということが言えるんですね。
だから、賃貸で儲けようと思ったら
銀行からどんどん借金して棟数や戸数を増やすしかないんです。
不動産投資家さんは、これをレバレッジを効かせて
やっているわけですね。
果てしなく、借金を積み重ねていかなければ
自分の思うような収入は得られません。
もちろん、「借金も財産のうち」という
格言も否定はしませんが
はたして、普通のサラリーマンにできるでしょうか?
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最後までお読みいただきありがとうございます。
それでは
また、メールしますね。