HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第578号〜
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2013.9.5 vol.00578
おはようございます。
賃貸経営コンサルタントの竹末です。
いつもメールマガジンの購読ありがとうございます。
雨がよく降りましたねぇ。
長雨が止んで良かったです。
わたしの事務所は築５０年。先代の建物です。
この雨の間はどうしたかというと
事務所にたらいを５つほど並べてしのぎました。
もう、壊すしかないかな、この建物。。。。（苦笑）
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さて、、、
不動産投資本やネットを見ていると
「利回り重視」という投資家さんが多いですね。
この利回りを重視するという方
そこに隠された問題点はしっかりと解決しているのでしょうか？
利回り重視というのだったら、
利回りの高いものはいくらでもあります。
たとえば、バイク駐車場。
屋内型の月極バイク駐車場の場合なんですが
これ、工事費がまったくかからない 。
投資額が少ないので
中、大型バイクが満杯になったときの
利回りは２００％ぐらいになります。
数字だけ見たら、すごいかもしれません。
１００％を超え、２００％なんて
考えられない数字です。
でも、このバイク駐車場、実は
利用者を集めるのが大変難しいのです。
ＨＰを作ってハイ、どうぞというような
カンタンなものではありません。
月極めの駐車場だって
アスファルトを敷いて
白線引けば投資額が少ないし利回りも高いです。
しかし、
あまり利回りばかりを気にしていると必ず痛い目に会います。
先日、どこかの投資本で賃貸の不良物件を
利回り７０％のお宝物件に
というようなタイトルの本がありました。
不良物件を買って、リフォームかけて
うわべだけきれいにしたところで
いつかは入居者から飽きられますし
築古だということがばれてしまう。
それに築３０年、４０年のものを少々
リフォームしたって元が古いんだから
数年するとすぐに色あせてしまいます。
細かい話をすると・・・
新しい部分の横に４０年前のモノ（部品）があるだけで
すぐにわかるんです。
たとえば、いくら部屋の内部をドレスアップして
クロスや建具を変えたところで
４０年前の窓のアルミサッシュがそのまま残ると
入居者にもすぐにわかるんです。
４０年前のサッシュはアルミが錆びて
建具の動きが悪いから・・・ね。
レールも戸車もスムーズに動きません。
入居者のような素人さんでもすぐわかります。
結局、うわべだけ取り繕ったって
古いものは古いんです。
空室対策にリフォームの効果があるのはその時だけ、一瞬です。
数年すると元の４０年物に同化します。
ですから、
やるんだったら、全面的にリノベーションしなければ
古いものを維持させ、復活させることはできません。
これは竹末が何十年もの間
たくさんの築古建物を見てきて
建築の専門家・プロとして出した結論です。
投資家の利回り優先、
利回り重視はわたしから見たら怖い考え方です。
その時の一瞬は良いですが
５年、１０年と長いスタンスで建物を考えていかなければ
いつか、後悔します。
投資物件を購入してそれが１０年後にどうなっているか
２０年物だったら、築３０ねんです。
３０年物だったら、築４０ねんです。
考えたことがありますか？
どこかの不動産投資本に書かれている「出口戦略」で、
その頃に売却すればいいじゃないと言ったって
わたしだったら、その築古４０年物件を購入する時
解体費分を差っ引いてねぎり倒しますよ。
だって、もうこれ以上建物使えないんですから。
だから、思ったような価格では売れないということを
頭に入れておいてください。
ということは、当然、債務額分は返せません。
残った債務分に加えて
不足分を自己資金で負担しなければなりません。
利回り至上主義は、こわい考え方だと思います。
私自身は投資物件を購入する時
利回りばかり気にしないで
その商品が１０年、２０年後に
果して役に立っているか
継続できるか、
売却した時に債務がすべて消えるか
ということを考えて購入しました。
利回りだけでなく、商品の品質も大切だということです。
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それでは
また、メールしますね。