HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第574号〜
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2013.8.26 vol.00574
おはようございます。
賃貸経営コンサルタントの竹末です。
いつもメールマガジンの購読ありがとうございます。
久しぶりの雨で猛暑の間の息抜きになりましたね。
大雨で被害があるところもあるそうですから
大歓迎というわけには来ませんが
少しづつ秋になっていくのを期待します。
８月もそろそろ終わりの週になりました。
さて、先日、ビルの内見をしました。
賃収ビルではありません。
この物件、ビルの立地は非常に良いもので
道路も８メートルありますし、
土地面積４４坪で南向きの申し分のない良い立地なのですが
建物の内部を見てがっくり・・・・
http://ameblo.jp/seru2093/entry-11598508065.html
築４０年で古い建物でしたが
あれでも、内部は何とか使えるのではと期待していましたが
やはり、築４０年ではまったく使い物になりません。
不動産価値は０です。
リフォーム、リノベーションも不可能と思える物件で
１０００万も２０００万もお金をかけるぐらいなら
解体した方が手っ取り早いと感じました。
また、解体してもアスベストがあるため
解体費がどのぐらいアップするか予想もつきません。
皆さんも中古物件を購入するときは気を付けてください。
重量鉄骨造は、昭和６３年以前の建物は
アスベストを使用している可能性が高いそうですから。
私は建築設計の出身なので、少し建物を見る目が厳しい
ところがあります。
この建物を見て思ったことですが
土地がどんなに立地が良くて環境も申し分なくても
建物をそのまま利用するということを前提に考えれば
上に建っている建物のクォリティーが悪ければ
まったく価値がないということがわかりました。
「不動産」というものは
土地＋建物がセットになって評価が得られるものです。
土地も建物も表裏一体、コインの裏表なんですね。
どちらか一方が悪くても成り立たない
両方が補完し合って成り立つものなんです。
建物は土地にとっての付加価値。
その土地を生かすか殺すかは建物の付加価値の
品質いかん（建物の総合力）によって大きく変わってくるということです。
ということは、
立地が少々悪くても、建物のクオリティーが良ければ
十分魅力のある物件になり得るということも言えると思います。
今回その考えが正しいと確認できました。
建物って重要なんだなとつくづく思います。
不動産投資は、建物を観察できる知識や能力が必要ですね。
利回りがどうのＣＦがどうの、というのは目安にはなりますが
あくまで、机上の計算です。
土地がある限り、建物は付いてくるということ
を忘れないようにしてくださいね。
それでは
また、メールしますね。