HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第572号〜
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2013.8.19 vol.00572
おはようございます。
賃貸経営コンサルタントの竹末です。
いつもメールマガジンの購読ありがとうございます。
お盆も終わり
今日からお仕事という方も多いでしょうね。
でも、まだ、暑さが続いていますので
なかなかエンジンがかからないでしょう？
いつまで続くんでしょうね。この暑さ。
さて、
お盆も読者さんからお問い合わせがありました。
築３９年の賃貸マンションの空室が
埋まらなくて困っているというご相談でした。
築３０〜４０年もすると、ビルの外観や外回り、部屋内もかなり傷んできます。
そのため、どうしてもリフォームや大規模修繕が
必要になってきます。しかし、この費用がバカにならない。
先代のご両親から相続を受け
よし、これから賃貸経営を引き継ぐぞと気負いこんでも
維持していくための原資がまったく無い。
預金口座が空だった。（苦笑）
という現象が非常に多いのです。
先代が、賃貸経営の良い時代を享受し
賃貸経営の預金を生活費等にすべて使ってしまい
アパートが役割を果たさない頃になって
２代目の大家さんが引き継ぐケースが多いんですね。
アパートやマンションの預金口座残額が
皆無ということもあります。
そのため、空室対策に手を打ちたいが
リフォーム費用が捻出できない。
こういう状況だと悲劇です！
お金が無いと建物が維持できません。
また、空室を埋める対策もストップしてしまいますし
老朽化した建物を解体する費用も出ないことがあります。
（竹末も同じような経験が・・・）
こんなことにならないように
生前から先代の経営のお金の出し入れを
チェックさせてもらっておくことですね。
そして、できればこのぐらいのことは言っておいてください。
「せめて、解体費ぐらいは残しておいてよ、お父さん！」
これからの賃貸経営は、ストックしたお金を使わないこと。
建物は建てた時から老朽化が進み
必要以上に持ち出しが多くなるものです。
賃貸経営は、親子２代に渡る計画性をもって経営していくことですね。
それから、３０年とか４０年も過ぎた物件は
しっかりとメンテナンスしている物件は別ですが
はっきりいって、役目を終えてます。お荷物です。
永く持っていれば持っているほど、お金が出ていくのは事実です。
ですので、古くなってお金がかかりそうな物件は
「売却」 も視野に入れておくことです。
売却して他の債務を減らすとか、新しい物件に買い替えるとか、
こういうことも考えておかなければなりません。
たとえば、
「事業用資産の買い替えの特例」
を利用して
手を加えなくてよい、比較的良好な築浅の物件を探し
購入することを考えてもよいでしょう。
築３０、４０年の老朽化物件は持っているだけで手がかかるもの。
早めに処理し、比較的新しいものだけ残し
面倒な不動産は整理、整頓すること です。
それでは
また、メールしますね。