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HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 〜第55号

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   これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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 ■          アパート経営で成功する人・失敗する人 
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 ■            http://www.kuusitsu110.com
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                                                 2006.2.9 vol.0055


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            テナントの空室対策を考える
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■地方の街中でアパートやマンションの入居者募集看板を
 よく見かけますが、じっくり観察するとそれ以外に、
 テナントの募集看板が多いことに気づきます。

 新聞誌上でもテナントの空室率が13パーセントとか
 15パーセントと、度々発表されています。

 事実、街の中をぶらぶら歩きながら調べていますと
 テナントの空室が多いのに驚かされます。

 私の事務所の周辺でもどうでしょうか。

 50メートルおきにテナントの空室物件があるようです。

 他の地方都市ではどうかは分かりませんが
 地方都市であれば似たり寄ったりではないでしょうか。

 空室になったアパートやマンションを所有している大家さん
 も大変でしょうが、テナントの空室物件を抱えている大家さんも
 大変です。


■以前に申し上げたことがありますが、テナントの空室は
 建物に対する家賃の比率が大きく、大家さんの
 経営に大きな影響を及ぼします。

 アパートやマンションの類であれば10戸の内の1つや2つで
 済みますが、テナントの場合はその程度では済みません。

 もし、仮にテナント物件単体であれば一つの内の一つが
 空室になるわけですから家賃が0ということになります。

 アパートと比較して、リスクの高い不動産経営と
 いえるかもしれません。



■景気が良く、売り上げが伸びている時代であれば
 テナントの需要もたくさんあり、企業としてビジネス拡大の
 ための投資もするでしょう。

 いったん経済が冷え切って規模を縮小してしまうと
 なかなか企業も元には戻りません。

 しかるべくして、テナント需要も減少します。


■ですから企業というものがいかに当てにならないということが
 よく理解できると思います。

 過去、私がバブル時に斡旋したテナントさん(企業)は
 10年以上すると敷金や保証金を投げ捨ててでも撤退しています。

 後は何年も空室の看板がぶら下がっている状態です。

 スピードの速いこの社会で、企業の10年先は読めない時代
 ですから

 「大きな企業が借りてくれるから安心だ。」

  ということは妄想にすぎないのです。


■そのような状況が街のあちこちで見受けられますので
 私の事務所にも大家さんからのご相談がしばしばあります。

 「テナントの空室が続き困っているのですが
  何かよい方法はありませんか?」

 と、いう相談です。

 私がお勧めできる提案として

 まず可能であるならコンバージョンを提案していますが
 相当な投資額になり、新たに借金を抱えるため
 なかなか大家さんも決断はできないようです。

 (コンバージョンとは「用途変更する」という意味で
  たとえば、事務所を賃貸マンションなどの住居系に
  変更することなど)


■そこで、私が次に提案することはビルインタイプの
 トランクルームです。

 時代は変わり、社会に新たなニーズが発生しているのです。

 既成の土地活用に縛られず、コインパーキングなどもそうですが、
 新たなるニーズを的確に読み、時流にあったビジネスを
 取り入れる必要性があります。



■ある東京の企業ですが、街の中でのテナントの空室に目を付け
 コレを事業化しているところもあるぐらいですから
 需要もそこそこにあるのでしょう。


 ⇒ http://www.hello-trunk.com/beginner/

 アパートやマンションの入居者或いは企業、自営業者
 などがターゲットとなり需要は拡大しております。

 土地が狭く器の狭い日本。モノの溢れた日本では
 都会に限定して、必然性のあるビジネスといえる
 のではないでしょうか。



■テナントの空室で、困っている大家さんに突きつける要求が
 フリーレント!

 フリーレントというのはテナント側が大家さんと賃借契約
 を結び、入居してからそれ以降の家賃の何か月分かを
 無料にするサービスです。

 その要求もすごい!

 トランクルームの募集を掛け、そのトランクルームの家賃が
 入ってくるまで大家に払う家賃を待ってもらうそうです。

 言い方は悪いのですが、空室で困っている大家さんの
 足元を見るビジネスで、完全に借り手の企業側の論理です。

 テナント側の家賃負担無しに、トランクルームが満室になって
 賃料が自動的に増えていく仕組みです。



■話は横道にそれましたが、年々倉庫業の需要も伸びており
 今後のテナント需要がほとんど望めないということであれば
 このようなビルインタイプのトランクルームも
 検討に値する使い方ではないでしょうか?

 投資金額もアパートやマンションと比較し、小額で済みますし
 満室になれば投資効率もある程度期待できます。

 空室で家賃0のことを考えるとお勧めできる提案で

 テナントの空室は、待っていてもなかなか埋まらない
 のが現状ですから、大家さんは動いてみることです。




   これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
   解き明かします。
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   ★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
     否定することから始まります。

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