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HOME >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 バックナンバー >> 〜第504号
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                    2012.11.29   vol.00504

 
おはようございます!

空室対策コンサルタントの 竹末 治生です。

いつもメールニュースの講読ありがとうございます。

竹末は頑張ってメルマガを書いてます。

応援よろしくお願いいたします。



来週はもう12月。
いよいよ今年も残すところ、ひと月となりました。

衆院総選挙も選挙日があとわずかですし
今年の年末は、何かばたばたして落ち着きませんね。

ところで、

首都圏での資産活用のセミナーは
11月ですべて終わりました。

今回もメルマガの読者さんに多数参加していただきました。

参加していただいてどうもありがとうございました。

講演内容について、

感想を頂ければ嬉しいんですが・・・



さて、

資産活用セミナーでも少し話したことですが

空室を埋めるには「マーケティング」の
思考を応用すればカンタンに埋まります。
  
この方法を、私の造語ですが

「空室対策マーケティング」といいます。
 
その「マーケティング」ですが

商売やビジネスをセールスアップする上で、
大切な3つのポイントがあるんです。



まず、一つ目は   「自分の事を知る。」

それから、     「お客様の事を知る。」

そして       「ライバルを知る。」

 
一つ目の「自分の事を知る」というのは、
自分の物件の弱みや強みを把握するということ。

二つ目の「お客様のことを知る」というのは
あなたにとってのお客様は ”見込み入居者”のことなんです。
その見込み入居者のことをもっと研究するということです。

三つ目の「ライバルを知る」ということは
あなたの物件の半径1KM以内の競合相手
を知るということなんですね。



この中で商売上でも、空室を埋める場合でも、

一番重要だと思うことは

三つ目の「ライバルを知る。」ということです。


これ、ほとんどの大家さんや不動産投資家の人が
やっていないんですね。


ライバルを研究するということは
ビジネスの世界では当たり前のことなんですよ。
どんな商売人でも常にやっていることです。

リアルでもネットでも同じ業種、業態であれば
その相手は確実にあなたのライバルになります。

最近は、インターネットというツールのおかげで
消費者からはカンタンに比較対象にされてしまう。

特にお値段、、、。
 
私達大家の立場であれば「家賃条件」になるんですが
一発で検索され、他と比べられるわけです。

消費者は、我々が想像する以上にかしこいですよ。


「アッチの1Kはこっちの1Kと比べて新しいのに2000円安いぞ!」
「広さもアッチのほうが2M2広いな〜」とか

「あっちの物件はテレビモニターホンがついているなぁ」
「なんだ! こっちはチャイムか・・・ 」

といった具合に、

一つ一つの賃貸物件をカンタンに調べられるわけです。


あなたの物件!がですよ。
あなたは、まったくそれに気づいていない!

これは実に恐ろしいことです。


20代の子供たち(入居者)に 
あなたの何千万、何億という不動産が
天秤にかけられているんです。

くやしーくないですか?

何も知らないのは大家さんばかり。 (苦笑)


なんて余裕で笑っちゃっている場合じゃあないですね!

だったら、いますぐインターネットで検索してみてください。

いっときますけど、自分の物件だけ確認してもしょうがないですよ。
自分の物件の近くで同じ間取り、同じ家賃、同じ賃貸条件の
モノを検索してリストアップするんです。


しました?


じゃあ、それを表にして家賃、広さ、間取り、共益費、敷金条件
礼金条件などの部位別にして一つづつ比較してみましょう。

もちろん、あなたは入居者になったつもりで検証するんですよ。

リスト表を作って、比較検討すればあなたの物件の「弱点」が
出るわ出るわ。

断然、ライバル物件と比較して「負けてる」のが一目瞭然でしょ?

こうすることで、
自分の物件の条件をチョッと修正すれば

ライバルの強みも、弱みに変えること(落とすこと)
自分の物件の弱みも、強みに変えること(アップすること)
ができるんですよ。


たとえば、、、

あちら(ライバル)のほうの家賃が1000円安ければ
こっちはそれ以下の1000円ダウンにする

敷金があちらが3ヶ月ならこちらは2ヶ月にする

礼金があちらが1ヶ月ならこちらは0にする

こんな具合に臨機応変に賃貸条件を変えることです。


そして、、、

ライバルから入居者を奪いとる!んです。


「ライバルを知る」
とはこういうことをいうんですよ。

なんどもいいますが
あなたの知らないところで、あなたの物件は
お客様(入居者)から常に探られている
ということをお忘れなく・・・。



最後までお読みいただきありがとうございます。

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