HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> ～第492号～
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2012.9.25 vol.00492
おはようございます！
空室対策コンサルタントの 竹末 治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
竹末は頑張ってメルマガを書いてます。
応援よろしくお願いいたします。
１昨日、２３日の日曜日は
大阪の梅田で読売新聞主催の賃貸経営セミナー
をやりました。
２００人を超える参加者で大変、盛況でした。
その時の様子はこちらです。クリック！
http://ameblo.jp/serukikaku2093/entry-11362736498.html
さて、今日のコンテンツです。
このメルマガの読者さんは、土地を活用して
賃貸物件を経営するのを
アパートやマンションとか
テナントビルぐらいしか
利用方法はないと思っている方が多いのではないかと思います。
もし、マンションやアパートしかないと思っているのだったら
それはあまりにも見識が狭いといえます。
土地の活用法はそんなものだけじゃありません。
たとえば、以下に土地の利用方法を上げますね。
（１）アパートや賃貸マンションのような住居系賃貸経営
（２）テナントビル・オフィスビル・店舗・事務所・工場・倉庫
貸地・駐車場のような事業用（ビジネス系）賃貸経営
（３）その他、土地や建物のスペース・時間を活用する
生活隙間型ビジネス
大きく分けると以上の３つに分かれると思います。
この中で皆さんの大好きな『利回り』 （笑）
２０％３０％のものはごろごろ転がっています。
投資家の人たちは、利回り利回りとこだわりますが
土地活用では、利回りだけ言うなら
それ以上の利回り４０、５０％、６０％のものさえあります。
わたしは建設営業の時代、このような
土地活用を地主、オーナーさんにたくさん提案しました。
たとえば、
皆さん知っているコンビニエンスストアーがありますよね。
ちょっと郊外などへ行くと
駐車場が前面にある平屋建てのコンビニがありますね。
あれ、建設費って、どのぐらいかかるか知ってます？
大きさ等によっても違いますが
５０～６０坪程度で外構工事を含めて２０００万ぐらいなんです。
（内装や什器、設備や看板は別途で箱モノだけ。）
で、敷金や保証金、建設協力金などは別として
仮に、家賃が５０万ぐらいだとします。
すると、年に６００万ぐらいですよね。
だから、６００万÷２０００万＝３０％
単純だけど表面利回り３０％です。
一つのお店でひと月に２０００万、３０００万ぐらい売上げる
セブンイレブンなどにしてみれば
こんな家賃って、どうってことないんですよ。
土地さえあればほとんど自己資金なしでやれます。
また、わずか１０年もかからないうちに投資コストを回収します。
売上ばかり上がって、中味の少ない
アパートやマンション経営とはまったく質が違うんです。
以上のことはあくまで仮定の数字ですが
竹末は〇〇ハウス時代はアパートやマンションばかりでなく
こんな仕事を何度もやりました。
ロードサイドに面する価値のある土地であれば
企業と個人地主との橋渡しをし
建築請負を得るスタイルで
建築会社にとっても、個人地主にとっても
こんなおいしい土地活用もあるのです。
ですから
アパートやマンション、ビルなど
長期３０～３５年の返済期間で大きなリスクを背負って
経営する賃貸ビジネスがあほらしくさえ思えました。
これからの土地の有効利用は
大きなものをつくるばかりが正解じゃあありません。
極端にいえば、中高層オフィス街に建てる建物を
なにも１０階建てにしなくても平屋建てだっていいんです。
こういう発想ですよ。
日本人はどうも横並び意識が強い
人と同じことをやってれば安心できるという民族なんですね。
私が、かって在籍していた〇〇メーカーは
３０年前からこういう手法、ノウハウでやっていました。
そして、こういう方法でたくさんの建設を受注しました。
不動産投資をやっているひとたちで
手間のかかるアパートの戸数を増やして
しかも借金ばかり増やして
いったい、何になるのかといいたいんですね。
土地活用を俯瞰すると
アパート・マンション経営は、土地活用の中の
たった一つの手法にしか過ぎないんですよ。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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