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HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 〜第49号

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   これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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 ■          アパート経営で成功する人・失敗する人 
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 ■            http://www.kuusitsu110.com
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                                                 2005.12.21 vol.0049

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 目次

  シリーズ「これからの古い賃貸住宅の活用法」

 ◇ テナントビル用途変更賃貸住宅

 ◇ 今週のワンポイントアドバイス 

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           テナントビル用途変更賃貸住宅
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   =コンバージョン=


 コンバージョンとは用途を変更することを意味します。

 たとえば、テナントとして使用していた空間を用途の違う
 住宅などに変更し、賃貸住宅として再生させることも
 「コンバージョン」することになります。

 2003年問題での東京では、その後、このテナントビル
 のコンバージョンが非常に多くなってきています。

 もちろん地方でのテナントビルの空室率も高く、新聞紙上
 (中国新聞・広島版)で13パーセントを超えている状況です。

 そのような状況ですので、大家さんからのテナントの空室
 相談は非常に多いのが実態です。

 テナントの空室はアパート、マンションのような賃貸住宅と
 比較して大変リスクが高く、最悪、返済不能に陥り
 不良資産化するケースもあります。

 テナントの大家さんとしても、このまま手をこまねいて
 待っていても埒があかないことに気付き、
 テナントの用途変更(コンバージョン)をしているところが
 出てきています。

 元来テナントが存在する場所は立地の良いところが多く、
 これを住居系に変更しても十分入居が見込まれるわけです。

 また、同じ一戸の空室でも賃貸住宅とテナントではリスクに
 雲泥の差があります。

 賃貸住宅の場合は数所帯の内の一戸で済みますが、テナント
 の場合は0か100です。

 被害の拡大を防ぐため、機転のきくテナント大家さんは
 大規模修繕によってテナントから賃貸マンションへと衣替えです。

 
 もしあなたの店舗、事務所付き賃貸マンションで、
 テナントの空室が発生して困っているなら、テナント部分を
 賃貸住宅やその他の用途にコンバージョンすることをお勧めします。


 但し、ロードサイドで交通量の多いところは、1階部分を
 住居系にすることは適切ではありませんので、住居系以外
 で次のような利用法が検討できます。



 ●屋内有料コインパーキングにする

 街中で流行っている100円パーキング。
 最近は過剰気味だが
 屋根付きの屋内パーキングは結構人気があります。


 ●屋内有料バイク置き場にする。

 大型バイクはスペースを必要としますので
 通常の自転車置き場では対応できません。
 大型バイクやスクーターを可愛がる若い人向き。
 傷を付けられたり盗難の恐れを嫌うバイク愛好者に
 人気があります。


 ●屋内有料自転車置き場にする。

 築20年以上の古いビルでは駐輪場の対応が
 できていないものが多く自転車が道路に溢れている。
 道路上に溢れた自転車の駐輪場確保。
 採算性に問題があります。


 ●屋内有料トランクルーム、ロッカールームにする。

 最近街中で流行っているビジネスである。
 モノの溢れた日本では収納スペースが不足がち。
 1階だけでなく2階の場合も利用できます。
 都会や郊外でも需要は拡大しています。
 

 ●コインランドリー

 時間が貴重な共働きの主婦や単身者の心強い味方。
 都心や郊外でも需要は拡大しています。
 初期投資コストやランニングコストが掛かるため
 よく検討する必要がある。


 等の用途を考えることです。



 いろんな事例を検討して、今どのような商売の需要があるのか、
 時代のニーズは何なのか?研究してみることが大切です。

 現在のような状況では新築ビルでもテナントが入らないこと
 があるぐらいですから、(東京は別にして)
 テナントを埋めることは至難の業です。




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            今週のワンポイントアドバイス          
    ┗□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□┛


       時代に沿わないテナント物件の空室を埋める
       ためにその時代に要求するニーズが必ずあるはず。
       その用途だけに限定する必要はない。
       既成概念を取り除くと、意外な需要があるもの。
       大家さんは常に研究心を持つことだ。

      
     
 

   これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
   解き明かします。
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   ★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
     否定することから始まります。




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