HOME >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 バックナンバー >> 〜第485号〜
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2012.08.24 vol.00485
おはようございます!
空室対策コンサルタントの 竹末 治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
竹末は頑張ってメルマガを書いてます。
応援よろしくお願いいたします。
さて、今日のコンテンツです。
竹末はトランクルームやバイク駐車場の他
賃貸(アパートやマンション)も持っています。
この賃貸アパート、おかげさまで現在満室なんですが
当時、木造築11年3500万で購入しました。
その内、リフォームや登記、手数料、頭金など
2000万ぐらいの自己資金を使いました。
利回りは購入時で11%。
家賃がどんどん下がるため、現在では10%に下落。
で、約8年経ちましたが
30万の家賃が入ってローンが11万。
残りのお金から固定資産税や電気、水道代、浄化槽維持費
などを引くと手元に残る毎月のお金が
月わずか17万です。
また、不定期に出ていくリフォーム代やメンテナンス費など
は、一切含めていません。(これが問題!)
まだ、借金が11年も残っていて
残債は1100万ぐらい。
だから、まだ自己資金2000万の元は取っていません。
こんなアパート経営ですが
やっている価値があるのでしょうか?
一方、
竹末のトランクルーム、マイボックス24のうちの一つ
の場合は
毎月28万円のトランクルーム家賃が入って
貸しテナント家賃9万その他に電気代400円
固定資産税は月3000円ぐらいです。
差引は月18万6600円です。
借金は一切ありません。
元は3年前に取っています。
自己資金分はとっくに回収済みですから
毎月儲けが溜まっていきます。
マイボックス24の1の
5年間の平均稼働率は99.7ですから
ほぼ、100とみていいでしょう。
不意に出ていく原状回復やリフォームのお金は
10年経っても20年経っても一切、無し。
(蛍光灯の球だけ変えてください。)
いかがでしょうか?
アパート経営とトランクルーム経営
どっちがいいでしょうか?
数字を見たら誰でもわかります。
「トランクルーム経営」の方ですよね。
このことからわかるように
賃貸経営なんて儲かりませんね。
債務などのリスクを考えるとまったく旨みがありません。
それでも、不動産投資は賃貸が良いのでしょうか?
もう一度、不動産投資を原点に戻って
考え直してみましょう。
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