HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第45号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.11.23 vol.0045
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目次
シリーズ「これからの古い賃貸住宅の活用法」
◇ 高齢者向け賃貸住宅
◇ 高齢者円滑入居賃貸住宅の登録・閲覧制度を利用する
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高齢者向け賃貸住宅
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２０１５年には４人にひとりが６５歳以上の高齢者になると
いわれています。
今後、少子高齢化が進み、高齢者が年々増加していく時代には、
高齢者向け賃貸住宅需要は確実に増えてくると思われます。
ですから今後の課題として、高齢者の住み家について対応
してゆかなければなりません。
これからの賃貸経営は高齢者を空室対策の視野に入れるべきでしょう。
高齢者の入居は現在、民間の借家の約６割で拒否されている
のが実情のようで、高齢者はペットと同じように、大家さん
や不動産会社に嫌われる傾向があります。
オーナーや管理会社が最も懸念するのは、突然死や突然
倒れたりした際の不安です。
しかし最近では古くて空室の多い1Kマンションにも、単身の
高齢者の方が入居しているようです。
「1Kマンション」と「高齢者」というアンバランスなイメージ
ではありますが
現実として過剰気味の1Kマンションの空室解消に、高齢者は
一役買っているわけです。
大家さんとして、不安がありながらも空室が埋まり
家賃さえ入れば「まあいいか」というところでしょうね。
高齢者だから家賃の滞納が心配だ、といわれる方もおられますが
実際には若い入居者などより滞納率が低いのです。
よほどの事情がない限り、高齢者の方は家賃をきちんと
支払ってくれます。
これは私が今までにたくさんの賃貸経営に関わってきて
観察してきた事実で、大半の高齢者は（一部を除いて）
堅実な生活を送られています。
私の借家（築３８年）では高齢者の方がほとんどですが
何十年もの間、誰一人として滞納をされた方はおられませんでした。
むしろ若い入居者の滞納で困っている事実もあるのです。
低所得者層＝滞納という図式をよく言われる方がいますが
それは偏見です。そんなことを信じて入居者を選別していたら
あなたのアパートはこの供給過剰時代に空室だらけに
なってしまいます。
築２０年、３０年経った借家に中流所得の入居者が
今の時代に入居してくると思いますか？
築１０年程度の賃貸住宅が巷にたくさんあるのですから
中流層以上の方が好んで２０年以上経ったアパートに
入ってくるとは思えません。
やむをえないことですが、築年数と共に対象とする
入居者層も合わせて考えていかなければならないのです。
建築会社、メーカーは地主に対してのグループホーム建設
や高齢者用賃貸住宅の建設を盛んに勧めますが、
低所得の老人たちには目を向けません。
ここに隙間としての需要があるのは確かではないでしょうか。
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高齢者円滑入居賃貸住宅の登録・閲覧制度を利用する。
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高齢者入居の大きな問題点は、突然死や病気、事故等に対する
不安です。しかし、国の施策として、高齢者に対応する様々な
社会的制度があるのを御存知でしょうか？
国の施策として、『高齢者円滑入居賃貸住宅の登録・閲覧制度』
というものがあります。
この制度は賃貸住宅の借主が６０歳以上の人たちの入居を
可能としている物件の登録をする制度です。
借主によって都道府県又は指定登録機関に申請され登録されます。
そしてその情報は都道府県、市町村の窓口やホームページ、
指定登録機関で閲覧することができるようになっています。
まさに公的機関の不動産屋さんで、役所が入居者を連れて
きてくれるのです。
●これに伴って家賃債務保証制度を国土交通省が新設しました。
月額家賃６ヶ月を限度に２年間国土交通大臣の指定機関
高齢者支援センターが支払い債務を保証してくれる
というものです。
●またライフサポートアドバイザー制度などが
あり、国がバックアップしてくれる制度もあります。
※ライフサポートアドバイザー制度（LSA）
各自治体職員が、借主の依頼に応じて、定期的に高齢の
入居者を訪問する。自治体によってはまだ実施していない
ところもあります。
こういう制度を大いに利用して、あなたのアパートの空室を
埋めましょう。最近の日本人ほど贅沢は言いませんし、
入居者マナーの点からみても、高齢者の方に住んでもらう
ことも一つの選択肢です。
日本の福祉制度は弱者＝高齢者の人たちには手厚い保護が
あります。空室が多く発生し民間で解決できない訳ですから
あなたがこの福祉制度に乗らない手はないと思います。
上記の制度については各県の土木建築部都市局住宅企画室か
市町村窓口にて問い合わせしてください。
高齢者居住支援センター（財）高齢者住宅公団
→ http://www.koujuuzai.or.jp/
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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