HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第43号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.11.9 vol.0043
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目次
シリーズ「家賃を適正な価格に見直す。」
◇ 入居者に選択させる。
◇ 究極の空室対策は
◇ 今週のワンポイントアドバイス
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入居者に選択させる。
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●近頃の入居者は
「最近は賃貸市場が悪く空室が多い」ということを
よく知っています。
借り手市場ですから、入居者が部屋を決める際に
家賃の値引きを要求してくることがあります。
（実際には不動産会社の側で 気を利かして？ 家賃を下げる
場合が多いのですが・・・）
そのような時代ですから、家賃値引き対策は、事前に検討して
おかなければなりません。
入居者から家賃値引きがあったときは家賃を下げる代わりに
「敷金を増やす」とか「礼金を増やす」或いは「保証金を
別途もらう」ことなどの対応をすればよいのではないでしょうか。
不動産会社の担当者とよく打ち合わせをして対応しましょう。
●入居者が賃貸住宅を借りる際に必要な準備金は、
慣習的に地方では、合計５〜６ヶ月分が必要です。
（東京などでは敷金２ヶ月礼金２ヶ月）
これに引越し費用や、その他の費用がプラスされ、
入居者にとっては大きな負担となります。
大家さんの感覚としては大切な住居を貸すので、
その程度の金額を持ち合わせるのは当然だと
思いがちですが、昔とは違います。
若い入居者がその為の貯蓄をしているかといえば
少し疑問です。
「質素倹約」という言葉が死語になっている時代ですから
貯蓄率が下がっている現代で、むしろ預金を持ち合わせている
入居者は少ないのではないでしょうか？
ですからハードルを低くしてあげることも考慮
しなければなりません。
しかし、仮に貯金が無かったとしても、ちゃんとした
勤め人であるなら月々の給料で家賃が払えるはずです。
たとえばある大家さんの例ですが
引越し時の準備金が不足であるときは、礼金や敷金を下げる
代わりに家賃をアップさせることも考えてみるべきです。
自分にとってどちらが得か、入居者に考えさせます。
これを参考にして自分なりの基準を作り、入居者の様々な
要求に対応することです。
ある不動産会社で敷金0・礼金0・仲介手数料0・更新手数料0
保証人無し、で会員を募ったところ、瞬く間に定員オーバー
になりキャンセル待ちになったということです。
このような事例がたくさん出てくる時代ですから
消費者の志向や動向を常に研究した大家さんが勝ち組に
なるでしょう。
いつの時代も大家さんは若い世代に振り回されますね。
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究極の空室対策は
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基本的に、入居者を連れてくるのは不動産会社ですので
大家さんは待ちの営業スタイルで他力本願の域を出ません。
しかし、自分で不動産賃貸会社を経営し、入居者の集客、
案内、成約をすれば絶対に空室にはなりません。
先週のメルマガでも申し上げましたが、自分の懐が痛めば
アパートを空室にするわけがありません。
私がその立場になったとしても、他人の懐が痛むのは
気にはかけませんが、自分の財布からお金が出て行くのは
我慢ができません。
私の知人の不動産投資家は、サラリーマンから始めて
わずか１０年の間に５００所帯の単身者用賃貸住宅を建て
所有しておられます。
（一年に５０戸ずつ増やした計算になります。）
５００戸もあれば不動産会社に頼んでも空室が発生し
頼りにならないことがわかったのでしょう。
最後には宅建資格を取得し宅建業を登録し、不動産会社
を始め、自分の所有する物件や、他の人の物件まで扱う
ようになりました。
もし入居者が店頭に来たら、真っ先に自分の物件を紹介し
物件案内をします。そしてその入居者に営業をし成約まで
持ち込みます。
自ら広告宣伝をするのですから、客付け会社に広告宣伝費
を払う必要もありません。
入居者への営業行為にも「気が入る」ことは間違いないでしょう。
自分の物件ですから仲介手数料は得られませんが
不動産会社になれば空室発生の心配はなく
常に入居率100パーセントで経営ができますので
安心して賃貸住宅を増やすことができるのです。
経営の回転が良く、羨ましい限りですね。
【自分で建てて自分で入居者を決める！！】
これこそが理想的な不動産経営戦略ではないでしょうか？
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今週のワンポイントアドバイス
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究極の空室対策は大家さん自身が不動産会社になることだ。
時間的、経済的に余裕があり、事業としての規模があれば
自分のために賃貸客付け業を起こすことだ。
不動産会社の仕組みを勉強すればそんなに不可能なこと
ではない。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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