HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第42号〜
| 【メールマガジン登録】 | Powered by
 ※購読は無料です |
これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
◇
■ アパート経営で成功する人・失敗する人
◇
■ http://www.kuusitsu110.com
◇
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
2005.11.2 vol.0042
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
目次
シリーズ「家賃を適正な価格に見直す。」
◇ フリーレント方式の採用
◇ 不動産会社が家賃を下げる理由
◇ コンサルティング実例
----------------------------------------------------------------------
●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
フリーレント方式の採用
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━●
家賃を入居時から数ヶ月０にするサービスです。
入居者にとって入居費用の大きな負担を軽減できる
システムです。
今までは賃貸住宅に入居するために、敷金、礼金、前家賃、
仲介手数料、引越し代、その他の費用が必要でした。
入居準備金として、家賃の５〜６か月分に他の費用が
プラスされ仮に６万円の家賃としても、最低５０万程度を
用意しなければなりません。
資金をたっぷり持ち合わせている入居者ばかりではなく
今後は様々な事情を持った入居者にも対応する必要があります。
東京圏では２００３年問題でテナントがなかなか埋まらず、
苦肉の策として、ビルの大家さんが打ち出したサービスで
酷いところで「家賃半年無料！」というのもあるそうです。
アパート・マンションも、これにならってかなり増えて
いるようです。
テナントの場合は入居滞在期間が長く、入ってもらったら
もうけ？というところがありますが、アパート･マンション
の場合はそうはいきませんので 1ヶ月もしくは2ヶ月程度
でよいと思います。
安易な家賃の値引きをするより、結果的にはこのサービスの
方が、大家さんにとってはお得かもしれません。
キャッチコピーは「期間限定！家賃1ヶ月無料！」です。
上記のようなキャッチコピーは入居者が慣れてくると
効果が薄れてきますので、連発することは避けることです。
入居者が部屋を決めるのを迷っている場合に
背中を押してくれるオファー（プレゼント）として
効果はあるでしょう。
●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
不動産会社が家賃を下げる理由
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━●
不動産会社は業務が忙しいので、あなたのアパートの空室の
原因や対策を詳細にアドバイスはしません。
一つずつのコンサルティングを大家さんにしていたら、
いくら時間があっても足りません。
必然的に簡単な方法（家賃の値下げ）を選ぶわけです。
不動産会社の目的は、良い条件にして早く入居者の
成約をし、手数料を得ることです。
ここでお互い(大家と不動産会社）の利害が相反する
ようになります。
あなたのアパートの空室は、不動産会社にとって
何百とある空室のひとつに過ぎないのです。
これを大家さんが理解し自覚しておかなければ、
いつまでたっても空室問題は解決しません。
表現は悪いのですが、空室になって大家さんは夜も
眠れない日があっても、不動産会社はしっかり眠れます。
不動産会社にとっては、あなたのアパートが空室になっても
懐は痛まないのです。
空室が続くことは大家さんご自身の懐が痛むことです。
しかし、不動産会社の懐は痛みません。
ある不動産会社の社長は、ビル、アパート、マンション、
テナント物件を所有していますが、空室を見たことが
ありません。
自分の懐が痛む場合はやはり満室になるのです。
他のオーナーのアパートが空室になっても、自分のアパートは
空室になりません。
競争社会ですので仕方がないことかもしれませんが、
自分の店で管理して預かっているアパートが空室に
なっているのに、自分の所有するアパートだけは
いつも満室なのは、いかがなものでしょうか？
他の家主さんは気づいているかもしれません。
この事からいえることは「入居者を入れる、入れない」
の「さじ加減」は不動産会社次第で、どうにでもなると
いうことです。
●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
コンサルティング実例
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━●
＝不動産会社の変更＝
『５ヶ月空室だった部屋が、入居の悪いシーズンに
家賃も下げずに３０日以内で満室に・・・』
空室コンサルティングをした方からの報告です。
▼▼ ▼▼
「引き続いてお世話になっております。
先日 竹末さんのコンサルティングで、入居者を探してもらい、
それを私の経験として将来に役立てようと、考えておりました。」
「ところが、今日の夕刻突然、○○不動産さんがやって来て
Ａ２０１号室に新婚家庭を
Ｂ２０２号室には３歳の子供を持った２７歳の女性で
入居日が１２月２０日であるが、どうしましょうか？と
私の考えを求められました。」
「私は 入居者を見つけることが難しいこの時期であることと
○○不動産さんの熱心な様子を見て、両者とも入居の方向で
進んで下さいと答えました。」
「おかげさまで、これで一応満室の予定となりました。
まことにありがとうございました。」
「しかし私は、自己責任を自覚して、自分で入居者を探す
心構えに変化はありません。
これからも相談に応えて頂くことをお願いします。
以上 急いで報告いたします。」
-----------------------------------------------------------
○○さま
おめでとうございます！
満室になって良かったですね。
家主さんが不動産会社を変更すると宣言したとたんに
客付けをする例はいつものパターンです。
不動産会社に危機感を与えると、このような現象が起こります。
何度も申しますが、不動産会社（特に街の零細不動産会社）
というのは独占欲が強く、自分の客を他の不動産会社に
取られたくないのです。だからこのような行動に出るのです。
街の不動産会社は、いつものパターンですと、気分を害して
さじを投げることがよくあるのですが、さすが○○不動産です。
大人の不動産屋です。
しかし、いつも思うのですが・・・
「今まで空室が何ヶ月もあったのは一体なんだったんだろう？」
「こんなに簡単に入居者が決まるなら、何故早く決めてくれ
なかったのか？」
要は今まで○○さんの物件をほったらかしにしていたと
いうことです。入居者がいたとしても、他の大家さんの
アパートに詰めていた訳です。
ところが、今回○○さんが強行に出たため、やむなく○○さん
のアパートを詰め、とりあえずご機嫌を取っておこうという
ことです。
「不動産会社の仕組みや考えていることを理解する」と
いうのはこのことなのです。
そして大家さんはホンのちょっとした勇気をだせば良いのです。
ほとんどの大家さんはそれができないんですね。
まさしく「あなたのアパートの空室を３０日で埋める方法」は
家賃も下げずに実現できたわけですね。
これからも油断せず、アパート経営を続けてください。
ご健闘をお祈りいたします。
-----------------------------------------------------------
【アパート経営で成功する人・失敗する人】バックナンバー
| 【メールマガジン登録】 | Powered by
※購読は無料です |