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2011.11.18 vol.00419
おはようございます！
空室対策コンサルタントの 竹末 治生です。
いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
竹末は頑張ってメルマガを書いてます。
応援よろしくお願いいたします。
明日は大阪の北浜というところでセミナーです。
http://www.sankei-kansai.com/2011/10/21/20111021-058470.php
講演時間は１時間１０分と少し短いのですが
出来る限り、空室対策の役に立つ情報を
お伝えしたいと思います。
参加者は１００人ぐらいかな？
参加してくれるメルマガの読者さんは
講演会場で竹末にお声をかけてくださいね。
さて
今回は、オーナーさんのために
経営するうえで重要な心得をまとめてみました。
何はなくとも、まずはこの１０項目を心に刻んでおいて下さい。
第１条「不動産業者を選別し、うまく付き合う」
第２条「上手な管理・定期的なメンテナンス・余裕ある資金計画」
第３条「物件のリスク分散・リスク回避」
第４条「賃貸市場・市況・競合物件を把握し、将来的予測をたてる」
第５条「賃貸経営の勉強を怠らない」
第６条「税金の知識を身につける」
第７条「自分の物件の強みと弱みを知る」
第８条「これからの賃貸のキーワードは“ニーズ＋ウォンツ”」
第９条「セキュリティー機能の充実をはかる」
第10条「サービス業としての自覚を持つ」
では簡単におさらいしましょう。
第１条 「不動産業者を選別し、うまく付き合う」
オーナーさんにとって一番大事なことです。
結局入居希望者を連れてきてくれるのは、
不動産業者しかいないのですからね。
星の数ほどある中から、きちんと協力して味方
になってくれるところを選ぶのが大事。
できれば長く付き合っていける業者さんがいいですね。
第２条 「上手な管理・定期的なメンテナンス・余裕ある資金計画」
も、成功の秘訣として外せません。
マンション経営はどうしても予想外のコストが発生するもの。
１０年を１サイクルと見て、その際メンテナンスなど
に運用できる資金を十分に蓄えておきましょう。
＜第３条 「物件のリスク分散・リスク回避」は、
複数の物件を持つオーナーさんへの提言です。
２つの物件をお持ちなら「一人暮らし用ワンルーム」
「ファミリー用３LDK」など別タイプにしておくと
リスク回避の可能性が高まります。
また物件のある町が立地的に不利・不人気になったら、
人気の町に移す英断も有効。
行き詰まった不人気物件を思いきって手放し、
ニーズの高い町で別の物件に買い替えるのです
（事業用資産の買い替えなら、特例の優遇税制も受けられます）。
以前は不動産は「動かさないもの」でしたが、
いまの流動的な市場の変化を見ると、
こうした新しい考えで対応していくことも必要かもしれません。
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発展する街が「良い賃貸市場」というのは大きな間違い
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そんなときに、
第４条 「賃貸市場・市況・競合物件を把握し、将来的予測をたてる」
に挙げたことが意味を持ってきます。
物件近隣の市場の分析を常にリサーチすること。
ときには不動産業者やコンサルタントの
協力を得ながら、状況をしっかり読みとって下さい。
第５条 「賃貸経営の勉強を怠らない」
第６条 「税金の知識を身につける」は、
オーナーである限りずっとついてまわるもの。
だからこそ自主的に深く掘りさげて、
「強いオーナー」を目指しましょう。
どんな業界でもそうですが、
もうありきたりな経営手法では成り立ちません。
借り手の立場の視点と、新しいことを試みるチャレンジ精神を忘れないで！
第７条 「自分の物件の強みと弱みを知る」と
第８条 「これからの賃貸のキーワードは“ニーズ＋ウォンツ”」
には共通するところがあります。
以前申し上げたように、今後はモノではなく、
癒しの要素が借り手の気持ちを左右する時代。
そのためにはまず的確に「ニーズ」を読むこと。
たとえば、外観・内装のちょっとしたリフォームだけで、
古い部屋でも借り手を揺さぶる魅力を加えられます。
そんな、最新設備とか仕様とか物理的な対策を
乗り越えた着地点にあるのが「ウォンツ」。
これはオーナーとしての私自身の経験から導きだした定義です。
とはいえ
第９条 「セキュリティー機能の充実をはかる」は
近ごろの最重要項目。
これに関しては最新設備があるにこしたことはありません。
借り手側にも、いま一番関心の高いポイントだとか。
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さて、以上のことをしっかり理解された方なら、
最後の第10条
「サービス業としての自覚を持つ」の意味もお分かりでしょう。
つまるところ、我々オーナーはサービス業。
成功できるかどうかは、その意識をどれだけ持てるか次第です。
私が見てきた限り、８割のオーナーさんが業者に任せっきりでした。
そして、まさにチャンスはそこにある。
努力を怠らない２割のオーナーさんの多くが
「勝ち組」になっていったからです。
みなさんも前向きな気持ちを忘れず前進して下さい。
その先には、きっとオーナー業の本当の面白さが待っています。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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